導(dǎo)語：房地產(chǎn)集團公司財務(wù)共享初期探討一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：房地產(chǎn)集團公司面臨著全國布局、多區(qū)域拓展，集團管控難度加大；房地產(chǎn)利潤持續(xù)下降，急需強化內(nèi)部管控，提高管理效率的情形。從財務(wù)角度而言，傳統(tǒng)的財務(wù)管理方式已然不能適應(yīng)企業(yè)發(fā)展需求，為了從競爭中獲勝，企業(yè)能夠長久生存，許多房地產(chǎn)集團公司通過財務(wù)共享提高財務(wù)管控能力，提高管理效率，從管理中要效益，形成高效降本的管理和運營模式。財務(wù)共享初期需通過規(guī)劃和定位、人員組織架構(gòu)搭建、流程再造、系統(tǒng)建設(shè)、運營管理實現(xiàn)構(gòu)建。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財務(wù)共享；初期構(gòu)建

當(dāng)前大型房地產(chǎn)集團公司多是全國布局，有的甚至發(fā)展到境外，成為全球化企業(yè)，在此情形下，房地產(chǎn)集團公司如何實現(xiàn)非人為操控的管控，財務(wù)管控作為集團管控的重要手段和方式，財務(wù)共享能有效解決企業(yè)多區(qū)域、規(guī)?；攧?wù)管控問題，為企業(yè)規(guī)?；l(fā)展提供保障。從企業(yè)內(nèi)部看，近年來上市房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率持續(xù)下降，2020年中期毛利同期下降2.6個百分點，而且行業(yè)毛利下降因素仍存在，未來房地產(chǎn)企業(yè)的毛利仍將進一步下降，房企的利潤空間將持續(xù)受到擠壓，房企需修煉內(nèi)功才能在未來的競爭中獲勝。修煉內(nèi)功提高運營效率，將是未來房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力，對于財務(wù)而言，傳統(tǒng)的財務(wù)管理方式已然不能適應(yīng)企業(yè)的發(fā)展需求。為了從競爭中獲勝，企業(yè)能夠長久生存，許多房地產(chǎn)集團公司通過財務(wù)共享提高財務(wù)管控能力，提高管理效率，從管理中要效益，形成高效降本的管理和運營模式。至今世界500強公司中約近有80%的企業(yè)已經(jīng)形成或者完成財務(wù)共享中心的建設(shè)，那么為什么這些500強企業(yè)對于財務(wù)共享中心趨之若鶩呢？原因需要在財務(wù)共享中心建設(shè)過程中去尋找，財務(wù)共享中心是通過各種信息系統(tǒng)如共享平臺、影像系統(tǒng)、發(fā)票系統(tǒng)、財務(wù)核算、支付系統(tǒng)以及網(wǎng)上銀行系統(tǒng)等集成自動化，標(biāo)準(zhǔn)化、集中處理相關(guān)業(yè)務(wù)，以提高處理效率達成運營效率的提升。而這些系統(tǒng)集成實施前，需要對業(yè)務(wù)、流程、內(nèi)控、運營管理先進行梳理才能使信息系統(tǒng)運行起來，產(chǎn)生效率和效益。那么在房地產(chǎn)集團公司財務(wù)共享初期需要關(guān)注如下幾個事項，規(guī)劃和定位、人員組織架構(gòu)搭建、流程再造、系統(tǒng)建設(shè)、運營管理等等。

一、明確規(guī)劃和定位

首先，建立財務(wù)共享中心需要有清晰的愿景，以明確的規(guī)劃和定位，希望把共享中心建設(shè)成什么樣子，實現(xiàn)什么樣的管理目標(biāo)，才能明確共享中心未來的方向。也只有在目標(biāo)明確的情況下，才能明確財務(wù)共享中心的工作范圍和職責(zé)，才確定哪些業(yè)務(wù)和流程需要歸至共享中心，哪些業(yè)務(wù)保留于城市公司財務(wù)部。其次，應(yīng)明確共享中心的崗位職責(zé)，原財務(wù)管理模式需改變，劃分共享財務(wù)與其他財務(wù)的職責(zé)，應(yīng)將簡單、重復(fù)性工作交到共享，如核算、付款、報稅、報表等工作從原財務(wù)工作中剝離出來，讓城市公司財務(wù)人員將更多的精力用于預(yù)算、稅籌、內(nèi)控、運營管理等財務(wù)管理方面的工作。實現(xiàn)財務(wù)職能分層，共享財務(wù)、業(yè)務(wù)財務(wù)、戰(zhàn)略財務(wù)，以適應(yīng)企業(yè)的管理需求。最后，從范圍上來看，房地產(chǎn)集團公司一般涵蓋房地產(chǎn)、物業(yè)、商業(yè)、酒店、貿(mào)易、酒店等諸多業(yè)務(wù)板塊，各板塊之間業(yè)務(wù)、財務(wù)核算、管理差異較大，因此，無法一蹴而就地完成全集團的財務(wù)共享化。一般情況下，財務(wù)共享中心會先從房地產(chǎn)板塊開始建設(shè)，那么，對于其他板塊將來如何加入共享，在前期共享建設(shè)過程中需預(yù)留相應(yīng)的接口，以便后續(xù)承接，這些都是需要預(yù)先考慮清楚。

二、人員組織架構(gòu)

實現(xiàn)財務(wù)職能分層后，需要進一步確定財務(wù)共享中心的組織架構(gòu)，一般財務(wù)共享中心可以作為財務(wù)部門的二級部門或者與財務(wù)中心并列統(tǒng)一歸CFO管理兩者模式。在共享中心本身的組織架構(gòu)設(shè)計上，分成業(yè)務(wù)處理和運營管理兩塊，在業(yè)務(wù)處理模塊下分應(yīng)收核算組、成本核算組、費用核算組、總賬核算組、資金結(jié)算組、報表及數(shù)據(jù)分析組；運營支持模塊下分運營管理、質(zhì)量風(fēng)控、客戶管理。接下來，需明確各小組相應(yīng)工作崗位職責(zé)。

（一）應(yīng)收核算組工作職責(zé)

房款收入核算及房款賬務(wù)處理、發(fā)票信息核對；租金收入核算及租金賬務(wù)處理、租金未達處理、違約金計算；代收款核算、代收購房客戶契稅及房屋登記費的賬務(wù)處理、稽核；維護銷售情況表、及時更新銷售，收款情況，完善購房業(yè)主信息等；維護可交房清單、及時更新可交房客戶信息，包括地塊、房號、業(yè)主信息等，并按月向其他部門提供；收入的銀行對賬單稽核、有關(guān)收入的POS機對賬單、銀行對賬單、POS機手續(xù)費的賬務(wù)處理、稽核。

（二）成本核算組工作職責(zé)

工程成本核算、項目開發(fā)成本的賬務(wù)處理、售樓處裝修費用等稽核；維護開發(fā)成本臺賬、及時更新簽約的合同信息、合同付款情況；其他成本費用核算：項目電費、水費賬務(wù)處理，稽核，對費用進行整理分類、分?jǐn)偟取?/p>

（三）費用核算組工作職責(zé)

對公費用報銷、對公費用報銷的賬務(wù)處理、稽核；員工費用報銷、員工費用報銷的賬務(wù)處理、稽核，對員工借款、還款的賬務(wù)處理、稽核；銷售費用核算、售樓處租金、日常維護費、銷售費等的賬務(wù)處理、稽核；管理費用核算、包括員工薪酬、福利費、辦公費、通訊費等的賬務(wù)處理、稽核。

（四）總賬報表組工作職責(zé)

往來款核算、內(nèi)部往來款賬務(wù)處理、稽核；稅金賬務(wù)核算、負(fù)責(zé)每月已交稅金的賬務(wù)處理、稽核；代付代墊款核算、代付向房客戶代收契稅及房屋登記費的賬務(wù)處理、稽核；結(jié)轉(zhuǎn)收入、成本、稅金、月末或其他時間對成本、收入、稅金進行結(jié)轉(zhuǎn)；計提事項、固定資產(chǎn)折舊、財務(wù)費用、其他事項的計提；項目的基礎(chǔ)資料管理、收集營業(yè)執(zhí)照、五大證等、負(fù)責(zé)整理、裝訂、歸檔會計憑證。

三、流程再造

財務(wù)共享中心實施過程中，流程的再造尤其重要，可以說，財務(wù)共享中心建設(shè)過程就是流程再造的過程。通過業(yè)務(wù)財務(wù)一體化，從業(yè)務(wù)流程開始梳理，通過流程固化公司戰(zhàn)略落地、財務(wù)管控、風(fēng)險控制和內(nèi)部控制，從而控制公司風(fēng)險、提高公司的管理效率。

（一）明確判斷標(biāo)準(zhǔn)

流程再造前提需要確定流程判斷標(biāo)準(zhǔn)，首先，根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略以及價值判斷劃分核心業(yè)務(wù)與非核心業(yè)務(wù)；其次，流程需要可數(shù)字化的，這樣才能最后轉(zhuǎn)換為財務(wù)取數(shù)流程，可實現(xiàn)共享使用；最后，需要根據(jù)效率和效果兼顧的原則優(yōu)化流程。流程再造如此重要，那么如何實現(xiàn)流程再造呢？

（二）明確職責(zé)

首先需要建立團隊，并確定人員的職責(zé)，進行項目立項，建立流程再造小組，核心成員包括財務(wù)、IT、風(fēng)控、運營、總裁辦以及各業(yè)務(wù)板塊人員；以上人員在流程再造過程中各自的關(guān)注點和職責(zé)不同。財務(wù)負(fù)責(zé)把控財務(wù)方面的問題，如稅收、預(yù)算、核算、資金等控制點、關(guān)鍵因素如何實現(xiàn)將財務(wù)思維固化在流程中；如何保證流程最后能點對點地落實到稅收籌劃、預(yù)算管控、資金付款等各個環(huán)節(jié)，最終實現(xiàn)機器人自動付款、自動生成憑證，數(shù)據(jù)自動化才能實現(xiàn)整體效率提升的同時及時有效地提供管理層所需數(shù)據(jù)，為決策提供有效的支持。IT人員選擇懂得財務(wù)的IT專家，需要既精通信息技術(shù)又能懂得財務(wù)的人擔(dān)任，IT人員需將財務(wù)、業(yè)務(wù)需求轉(zhuǎn)化為技術(shù)人員能理解的技術(shù)語言和邏輯，并將這些需求轉(zhuǎn)化到與系統(tǒng)匹配的流程中。風(fēng)險控制人員負(fù)責(zé)控制流程的風(fēng)險，對每個流程的風(fēng)險點進行梳理，盡量在流程中規(guī)避可避免的企業(yè)風(fēng)險，從而能通過流程再造降低企業(yè)非系統(tǒng)性風(fēng)險。運營人員應(yīng)從運營效率的角度，以使流程在風(fēng)險可控的前提下，提高流程審批效率，以此促進提高運營效率?？偛棉k的人員則需要考慮授權(quán)問題，如何在可控的范圍內(nèi)充分授權(quán)，以使流程審批效率最高。各業(yè)務(wù)板塊人員需細(xì)化業(yè)務(wù)需求，將業(yè)務(wù)需求轉(zhuǎn)化為流程語言，以使流程服務(wù)于業(yè)務(wù)。流程小組人員需進行充分的溝通和交流。

（三）流程梳理

在明確團隊成員的職責(zé)后，可以開始開展流程再造工作，工作小組需對公司現(xiàn)有的流程進行梳理。小組成員必需深入到業(yè)務(wù)一線去了解業(yè)務(wù)的具體情況，發(fā)現(xiàn)業(yè)務(wù)的管控要點風(fēng)險點、內(nèi)控點以及如何將業(yè)務(wù)與流程更好地結(jié)合。熟悉企業(yè)的業(yè)務(wù)和流程，根據(jù)業(yè)務(wù)的需求，找出當(dāng)前工作中的痛點和風(fēng)險點，流程再造時通過重點解決這些痛點和風(fēng)險點問題，同時通過系統(tǒng)固化管理思維和管控要求，以達到提高流程審批效率和管控的目標(biāo)。另外，流程再造小組需收集各業(yè)務(wù)部門對現(xiàn)有流程的意見和建議，結(jié)合上述流程再造標(biāo)準(zhǔn)，吸收相關(guān)意見和建議，對流程進行優(yōu)化處理，以達到最好的效果。

四、系統(tǒng)建設(shè)

企業(yè)財務(wù)共享建設(shè)很大程度依賴于強大的信息系統(tǒng)基礎(chǔ)，共享信息系統(tǒng)平臺是實現(xiàn)財務(wù)共享的保障和基礎(chǔ)，在信息系統(tǒng)的支持下，才使流程再造得以固化，實現(xiàn)財務(wù)共享向不同地域的服務(wù)對象提供標(biāo)準(zhǔn)化、及時、準(zhǔn)確的服務(wù)，才能實現(xiàn)財務(wù)共享質(zhì)的轉(zhuǎn)變，真正實現(xiàn)共享效率的提升。共享信息系統(tǒng)需要盡量降低用戶學(xué)習(xí)系統(tǒng)操作難度和人工干預(yù)程度，因此，信息系統(tǒng)建設(shè)需要盡可能地實現(xiàn)智能化、自動化。主要從以下幾方面著手實現(xiàn)：智能應(yīng)用驅(qū)動，通過智能填單識別，自動提取業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)；通過智能關(guān)聯(lián)、建立單據(jù)自動關(guān)聯(lián)機制，使審核人能夠更加便捷查詢相關(guān)單據(jù)和信息，提高審單效率；智能風(fēng)控、前置審批風(fēng)險，通過設(shè)置好審核規(guī)則、讓智能機器人自動完成規(guī)則事項審核；智能審單、智能機器人助手審單，了解審核要點，展示自動審核結(jié)果；實現(xiàn)財務(wù)機器人，自動審核、自動付款、自動對賬、報表自動化、稅務(wù)認(rèn)證報稅自動化；智能分析、自動取數(shù)、自動分析、自動提示風(fēng)險。通過以上的自動化處理，提高信息處理的及時性和準(zhǔn)確性，最終形成有效的數(shù)據(jù)支持決策。

五、運營管理

共享平臺系統(tǒng)投入后，共享中心進入正式運營，需要進行運營情況分析、人員管理、績效管理、培訓(xùn)體系、制度管理、流程管理等運營管理。運營情況分析，包括系統(tǒng)實時看板、智能派單、工量統(tǒng)計、工時統(tǒng)計、自動搶單、數(shù)據(jù)分析、客戶服務(wù)報告等運營相應(yīng)分析管理。人員管理包括人員編制、人員招聘、人員激勵、人員流失應(yīng)對、人員輪崗、人員職業(yè)發(fā)展規(guī)劃等。績效管理包括組織績效和人員績效兩部分，組織績效如何分解至個人績效，個人績效與組織績效如何良性互動，績效內(nèi)容、績效考核頻次等。培訓(xùn)體系包括共享人員多為職場新人，無論是對于可共享業(yè)務(wù)或者是非共享業(yè)務(wù)都不了解，需要組織培訓(xùn)，讓共享人員更快地上手工作和更好地完成工作，包括新員工的培訓(xùn)與考核，各小組操作手冊培訓(xùn)與考核，預(yù)算、稅收、內(nèi)控、資金等財務(wù)相關(guān)培訓(xùn)，還包括綜合能力提升的培訓(xùn)。制度管理，共享中心建立在統(tǒng)一制度規(guī)范管理基礎(chǔ)上，共享中心內(nèi)部也需要統(tǒng)一，需要制定共享中心管理制度、各小組核算指引、各崗位操作手冊，以實現(xiàn)動作統(tǒng)一、規(guī)范。流程管理共享搭建后仍需持續(xù)跟進流程管理，進一步優(yōu)化流程以提高工作效率，實時審視流程是否高效，通過流程優(yōu)化，減少無效流程浪費時間精力，提高流程運行效率。財務(wù)共享建設(shè)初期構(gòu)建就是通過規(guī)劃和定位明確財務(wù)共享中心愿景和發(fā)展方向；明確方向后，搭建人員組織架構(gòu)，并明確崗位職責(zé)，人員各司其職；通過流程再造固化公司戰(zhàn)略落地、財務(wù)管控、風(fēng)險控制和內(nèi)部控制，從而控制公司風(fēng)險、提高公司的管理效率；通過系統(tǒng)建設(shè)，信息化、自動化以實現(xiàn)效能的提升；最后，通過運營強化管理，以使財務(wù)共享中心進入正軌。

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作者：林月琴