導語：如何才能寫好一篇房產(chǎn)稅稅收籌劃，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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1　房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅中的個別財產(chǎn)稅，其征稅對象是房屋。

2　房產(chǎn)稅的征稅范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋。對建在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的經(jīng)營性房屋征稅，對建在農(nóng)村的房屋不管是否用于經(jīng)營，都不征稅。

3　房產(chǎn)稅根據(jù)房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定不同的征稅方法。對于自用的房產(chǎn)，按房產(chǎn)的計稅余值，稅率1.2％，對于出租的房產(chǎn)，按租金收入征稅，稅率12％。

房產(chǎn)稅的這些特點，為房產(chǎn)稅提供了一定的納稅籌劃空間。

二　房產(chǎn)稅稅收籌劃空間

(一)從征稅范圍進行籌劃

按照稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。這意味著，在這范圍之外的房產(chǎn)不用征收房產(chǎn)稅。因此對于一些農(nóng)副產(chǎn)品企業(yè)，生產(chǎn)經(jīng)營往往需要一定數(shù)量的倉儲庫，如將這些倉儲庫落戶在城郊附近的農(nóng)村，雖地處偏僻，但交通便利，對公司的經(jīng)營影響不大，這樣每年就可節(jié)省這筆費用。

(二)從計稅依據(jù)進行籌劃

房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是房產(chǎn)的計稅價值或房產(chǎn)的租金收入，因此根據(jù)房產(chǎn)的用途可以分別進行籌劃。

1　自用房產(chǎn)的稅收籌劃

自用房產(chǎn)的房產(chǎn)稅是依照房產(chǎn)原值一次減除10％－30％后的余值計算繳納。因此稅收籌劃的空間在于明確房產(chǎn)的概念、范圍，合理減少房產(chǎn)原值。

(1)合理劃分房產(chǎn)原值

稅法規(guī)定，“房產(chǎn)”是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產(chǎn)。獨立于房屋之外的建筑物不征房產(chǎn)稅，但與房屋不可分割的附屬設施或者一般不單獨計價的配套設施需要并入原房屋原值計征房產(chǎn)稅。這就要求我們在會計核算時，需要將房屋與非房屋建筑物以及各種附屬設施、配套設施進行適當劃分，單獨列示，分別核算。

(2)正確核算地價

稅法規(guī)定，房屋原價應根據(jù)國家有關會計制度規(guī)定進行核算，而《企業(yè)會計準則第6號――無形資產(chǎn)》規(guī)定，企業(yè)取得的土地使用權通常應確認為無形資產(chǎn)。自行開發(fā)建造廠房等建筑物，相關的土地使用權與建筑物應當分別進行處理。外購土地及建筑物支付的價款應當在建筑物與土地使用權之間進行分配；難以合理分配的，應當全部作為固定資產(chǎn)。也就是說對自建、外購房屋業(yè)務，均要求將土地使用權作為無形資產(chǎn)單獨核算，“固定資產(chǎn)”科目中不包括未取得土地使用權支付的費用。因此，企業(yè)在外購土地及建筑物支付的價款時，一定要根據(jù)“配比”的原則，合理分配建筑物與地價款，分別進行帳戶處理。

(3)及時做好財產(chǎn)的清理登記工作

企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，難免會出現(xiàn)財產(chǎn)損毀、報廢和超期使用等情況的發(fā)生。企業(yè)一定要及時檢查房屋及不可分割的各種附屬設備運行情況，做好財產(chǎn)清理登記工作，并及時向稅務機關報批財產(chǎn)損失，以減輕稅負。

(4)轉變房產(chǎn)及附屬設施的修理方式

稅法規(guī)定，對于修理支出達到取得固定資產(chǎn)時計稅基礎50％以上，或修理后固定資產(chǎn)的使用年限延長2年以上的，應增加固定資產(chǎn)的計稅基礎。因此，我們在房產(chǎn)修理時，將房產(chǎn)的資本性大修理支出分解成多次收益性小修理支出，使每次修理費低于限額，這樣每次修理費可以直接從損益中扣除，不須增加房產(chǎn)的計稅基礎，從而相應減少房產(chǎn)稅稅負。

2　出租房產(chǎn)的稅收籌劃

按照稅法規(guī)定，房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入計算繳納。因此，對出租房屋稅收籌劃的關鍵在于如何正確核算租金收入。

目前企業(yè)出租時不僅只是房屋設施自身，還有房屋內(nèi)部或外部的一些附屬設施及配套服務費，比如機器設備、辦公用具、附屬用品。稅法對這些設施并不征收房產(chǎn)稅。因此我們在簽訂房屋租賃合同時，應合理、有效分割租賃收入，將附屬設施及配套服務費單獨計算使用費收入，以減輕房產(chǎn)稅的稅負。

(三)從計征方式進行籌劃

房產(chǎn)稅的計稅方式有從價計征和從租計征，從價計征是按房產(chǎn)計稅價值計征，稅率為1.2％，從租計征是按房產(chǎn)的租金收入計征，稅率為12％。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，房屋的租金普遍偏高，而如果房屋是以前年度修建的，則其帳面原值很低，這就造成了兩種計征方法下稅負不一致的情況，“出租”房屋要比“自用”房屋稅負重。因此，要轉變租賃方式，變從租計征為從價計征。

(1)將出租變?yōu)閭}儲管理

出租房屋合同屬于從租計征的房產(chǎn)稅范圍，但如果是倉儲合同則屬于從價計征的房產(chǎn)范圍。雖然，租賃與倉儲是兩個不同的概念，租賃只需提供空房就行了，不對存放的商品負責；而倉儲不僅需要添置設備設施，配備相關的人員，還要對存放的商品負責，從而增加人員的工資和經(jīng)費開支，但這些開支還是遠遠低于節(jié)稅數(shù)額，扣除這些開支后，企業(yè)還是有可觀的收益的。

(2)將出租變?yōu)槌邪?/p>

根據(jù)稅法規(guī)定，如果承包者或承租者未領取任何類型的營業(yè)執(zhí)照，則企業(yè)向其提供各種資產(chǎn)收取的各種名義的價款，均屬于企業(yè)內(nèi)部分配行為，不屬于租賃行為。因此，如果企業(yè)以自己的名義領取營業(yè)執(zhí)照和稅務登記證，將房屋承租人聘為經(jīng)營者，將房屋出租行為變?yōu)樽赞k工廠或商場再承包出去，收取承包收入，那么原有的房產(chǎn)就可以按從價計征，這樣就可以避免較高的房產(chǎn)稅。

(四)從優(yōu)惠政策進行籌劃

房產(chǎn)稅作為地方稅種，稅法規(guī)定了許多政策性減免優(yōu)惠。如對損壞不堪使用的房屋和危險房屋，經(jīng)有關部門鑒定，在停止使用后，可免征；企業(yè)大修理停用在半年以上的房產(chǎn)，在房屋大修期間免征房產(chǎn)稅；納稅人納稅有困難的，可定期向有關稅務機關申請減征或免征應征稅額等等。作為企業(yè)，應充分掌握、利用這些優(yōu)惠政策，及時向稅務機關提出書面減免稅申請，并提供有關的證明，爭取最大限度地獲得稅收優(yōu)惠，減少房產(chǎn)稅的支出。

三　房產(chǎn)稅稅收籌劃中應注意的問題

稅務籌劃可以給企業(yè)帶來節(jié)稅利益，但同時也存在著相應的風險。房產(chǎn)稅的稅務籌劃風險主要是：政策、經(jīng)濟環(huán)境變化風險、稅務行政執(zhí)法力度導致的風險、財務管理和會計核算風險等等。因此，企業(yè)要注意以下問題：

1　稅收籌劃應以合理合法為前提。不可盲目的鉆法律的空子，因此在進行房產(chǎn)稅稅收籌劃時應堅持依法原則，密切關注房產(chǎn)稅等相關稅收法律政策變動，結合企業(yè)自身的實際情況，綜合衡量稅務籌劃方案，才能達到預期的效果和目標。

2　稅收籌劃必須遵循成本一效益原則。在籌劃稅收方案時，不能過分地強調(diào)稅收成本的降低，而忽略了因該方案的實施會帶來其他費用的增加或收益的減少，使納稅人的絕對收益減少。

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關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；思路

近年來，房地產(chǎn)企業(yè)偷漏稅情況嚴重。以北京市為例，從2003年—2005年，北京市地稅局對1103家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行了納稅檢查，被查出有問題的企業(yè)725家，其中千萬元以上案件24起，有問題比例為66％；檢查總計查補10.05億元，滯納金一項，就收取5891萬元，而因偷逃稅款而引發(fā)的罰金總額也已經(jīng)突破千萬，達到1817萬元。

稅務機關已將房地產(chǎn)行業(yè)納稅情況確定為監(jiān)管重點，并且正積極探索建立房地產(chǎn)行業(yè)納稅評估模型，還計劃與土地管理、城市規(guī)劃、房產(chǎn)管理等行政部門建立信息傳遞制度，以加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與應納稅額有關數(shù)據(jù)的采集、監(jiān)控和分析能力,同時在行政程序上規(guī)范納稅人的稅務登記行為，建立檔案，以便全程跟蹤。此外，稅務機關還將加大對房地產(chǎn)涉稅違法行為的處罰力度?？梢悦黠@預見，房地產(chǎn)企業(yè)涉稅違法的代價將進一步加大，稅收籌劃成為其在低納稅風險下降低稅負的一個重要選擇。本文就房地產(chǎn)企業(yè)如何對其經(jīng)營活動進行稅收籌劃提供一些思路。

（一）從節(jié)稅空間大的稅種和納稅人構成入手

房地產(chǎn)企業(yè)在進行稅收籌劃之前要先分析哪些稅種具有稅收籌劃價值。從理論上來講，應選擇稅收優(yōu)惠多，稅負伸縮彈性大的的稅種作為切入點，例如土地增值稅對房地產(chǎn)企業(yè)而言，就是一個具有很高稅收籌劃價值的稅種，原因有兩個：一是其稅率比較高，稅負重；二是其稅率為超率累進稅率，跳躍性大，不同級次之間稅收負擔的差距大，土地增值稅稅率為四級超率累進稅率，稅率從30%到60%，增值率越低，稅率越低，《土地增值稅暫行條例》第8條規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。因此土地增值稅籌劃的余地也大。

從納稅人構成切入。我國大量稅收共同的特點是以企業(yè)的某種類別身份為基礎。因此房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收籌劃時可以考慮能否避開成為某稅種納稅人，從而實現(xiàn)節(jié)稅目的。例如，《增值稅暫行條例》第五條規(guī)定，一項銷售行為如果既涉及貨物又涉及非應稅勞務，為混合銷售行為。依據(jù)混合銷售按照“經(jīng)營主業(yè)”劃分只征一種稅的原則，企業(yè)有充分的空間進行稅收籌劃以獲得適合自己企業(yè)和產(chǎn)品特點的納稅方式。設有一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼營房屋出租，屬于增值稅一般納稅人，向另一單位出租的房屋包括很多家具、家電以及其他代收電話、水電費。若不對這些費用分別核算，根據(jù)《增值稅暫行條例》的規(guī)定，用于非應稅項目的購進貨物或者應稅勞務的進項稅額不能抵扣，這樣就加重了企業(yè)稅收負擔。企業(yè)可以通過分別核算和收取這些費用，將其中所包含的增值稅予以抵扣。

（二）尋找變量

稅收籌劃過程就是不斷發(fā)現(xiàn)并引入變量的過程。所謂變量，就是影響稅收政策有差異化選擇、能夠引起稅額變化的因素。影響應納稅額的兩個最直接、最根本地因素是計稅依據(jù)和稅率，計稅依據(jù)越小，稅率越低，應納稅額越少，其它間接因素都通過這兩個因素其作用。雖然這兩個因素在不同稅種中的內(nèi)容不同，但采取的籌劃方法都得從這兩個方面下功夫。

另外，稅收籌劃從某種意義上說就是納稅人主動利用稅收政策的特定條款來實現(xiàn)減輕納稅成本的目的，房地產(chǎn)企業(yè)應尋找在相關稅收政策中的特定條款，并加以充分利用。這些條款包括三類：

差異性條款。例如房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種主要包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、所得稅、營業(yè)稅，土地增值稅稅率為四級超率累進稅率，稅率從30%到60%，增值率越高，稅率越高，其他業(yè)務收入相對于房地產(chǎn)銷售收入，涉及的稅負主要是營業(yè)稅，不繳納土地增值稅，稅負輕一些。由于很多房地產(chǎn)在出售時已經(jīng)進行了簡單裝修，可以考慮將其作為單獨的業(yè)務進行核算，分解房地產(chǎn)價格，這樣還可能有效降低房地產(chǎn)的增值率。

選擇性條款。稅制設計和稅收政策中規(guī)定了不同的納稅處理模式，對一種納稅主體規(guī)定了二選一的納稅方法，納稅人就可以通過測算，選擇一種納稅成本較低的納稅處理模式。例如根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》第3、4條的規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12%。兩種方式計算出來的應納稅額有時候存在很大差異，在這種情況下，就存在稅收籌劃的空間。企業(yè)可以適當將出租業(yè)務轉變?yōu)槌邪鼧I(yè)務而避免采用依照租金計算房產(chǎn)稅的方式。

優(yōu)惠性條款。我國土地增值稅法規(guī)定了很多稅收優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分創(chuàng)造條件，通過享受稅法規(guī)定的優(yōu)惠政策進行稅收籌劃。根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題的規(guī)定的通知》的規(guī)定，對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉讓到所投資、聯(lián)營企業(yè)中時，暫免征土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉讓的，應征收土地增值稅。對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅。在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉讓到兼并企業(yè)中的，暫免征土地增值稅。

（三）遵循成本收益原則

房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收籌劃是為了獲得整體經(jīng)濟利益，而不是某一環(huán)節(jié)的稅收利益，各稅種之間是相互聯(lián)系、相互依存的，某一稅種的應納稅額減少可能導致其他稅種稅額的增加。因此企業(yè)在進行稅收籌劃時要進行成本收益分析，以判斷經(jīng)濟上是否可行。

以房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃為例，合理合法地控制、降低增值率對房地產(chǎn)企業(yè)具有重要的意義。從計稅原理上講，控制、降低增值率有三個辦法：降低產(chǎn)品售價、增加可扣除項目與合并核算低增值率業(yè)務，同時這些做法造會成收入減少或者其他成本、稅負的上升，企業(yè)應著眼于總體稅后凈收益最大化，對籌劃方案進行綜合考量。紅星房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一批普通住宅，銷售價格共計3100萬元，按稅法規(guī)定計算的可扣除項目金額為2500萬元。該企業(yè)應繳納土地增值稅計算如下：增值額=3100-2500=600，增值率=600/2500=24%，取第一檔稅率30%，應納土地增值稅額=600*30%=180，營業(yè)稅3100；如果該公司降低商品房售價，按3000萬元的價格銷售這批商品房，其他條件不變，則納稅情況為：增值額=3000-2500=500，增值率=500/2500=20%，此時企業(yè)免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業(yè)收入減少100萬元，應納稅額減少180萬元，所得稅前實際收益反而增加80萬元，稅收籌劃的效果顯著。

假定其他條件不變，商品房價格仍為3100萬元，紅星房地產(chǎn)開發(fā)公司增加商品房內(nèi)部設施，使其可扣除項目增加為2600萬元，則應納土地增值稅情況為：增值額=3100-2600=500，增值率=500/2600=19.23%，由于增值率小于20%，此時企業(yè)免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業(yè)不僅提高了房屋質(zhì)量，還減少了凈支出，獲得了凈利益的增加。這種籌劃使商品房買賣雙方均受益。

在增加可扣除項目時，應注意稅法對可扣除項目的具體規(guī)定。稅法規(guī)定，開發(fā)費用的扣除比例不得超過取得土地使用權支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本總和的10%，而各省市在10%內(nèi)確定了不同的比例，納稅人要注意把握。

參考文獻

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[2]崔榮春.從減肥原理到稅務籌劃[N].中國稅務報，2004，8，31

篇3

關鍵詞：房地產(chǎn) 稅收籌劃 合理避稅

一、籌建融資環(huán)節(jié)的稅收籌劃

1、房地產(chǎn)籌建環(huán)節(jié)涉及到的稅收種類

房地產(chǎn)行業(yè)的早期籌備工作主要包括獲取土地使用權和籌集所需的資金。這個階段涉及到的稅金包括耕地占用稅、契稅、營業(yè)稅、城建稅、教育費附加以及籌資方式不同對企業(yè)所得稅的影響。在房地產(chǎn)投入資金進行開發(fā)建設階段則將涉及到土地使用稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅以及營業(yè)稅金及附加等多個稅種?；I建環(huán)節(jié)對籌資方式的合理選擇和對土地增值稅進行合理籌劃不僅可以有效控制當期的稅收負擔，而且對于整個行業(yè)后期經(jīng)營中的稅負也有相應的緩解作用。

2、稅收籌劃策略

房地產(chǎn)行業(yè)前期需要投入巨額的資金，企業(yè)本身不可能全部依靠自己的能力投入這部分資金，必需的融資必不可少?，F(xiàn)在我國資本市場上的融資方式可以歸結為三類，即企業(yè)自身資金積累、債務融資（向金融機構貸款、發(fā)行債券和向其他企業(yè)借款）和權益融資（企業(yè)內(nèi)部融資和公開上市發(fā)行股票融資）。在三類融資方式中，企業(yè)自身資金積累大代表企業(yè)經(jīng)營狀況良好，但是企業(yè)一時動用較大的自身積累不僅可能影響企業(yè)的正常運轉，還需要面臨雙重交稅的負擔；由于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營特點，融資金額需求也很大，因而會支付較大的利息成本，不過借款利息一般可以稅前扣除，可以一定程度上抵減企業(yè)所得稅的總額；更多的企業(yè)愿意使用權益融資，不僅是這種融資方式成本較小，而且可以有效優(yōu)化企業(yè)的資本結構，增強企業(yè)抗風險能力，然而這種融資方式的紅利和股利是從稅后利潤中支付的，不能起到抵稅的作用。因此，相關部門在房地產(chǎn)籌建初期就應該根據(jù)企業(yè)自身能力和成長需要，進行合理稅收負擔考慮，選擇合理的籌資方式。

在正式立項開發(fā)建筑階段，最明顯的就是土地增值稅，這部分稅收雖然直接顯示在銷售環(huán)節(jié)，但是對這部分稅收進行合理籌劃需要在建筑開發(fā)環(huán)節(jié)展開。我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，建造普通標準住宅進行出售的，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額之和20%的，應該全部增值額進行計稅。土地增值稅實行四級超率累進稅率，稅率從30%到60%。在這種規(guī)定下，房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)征稅的臨界點和累進稅率的臨界點，可以合理安排建筑環(huán)節(jié)的物資使用或者人工程序，適當?shù)脑黾映杀荆贿@樣一來，在一定程度上增加扣除項目的金額，達到合理避稅的目的。

例如，某房地產(chǎn)企業(yè)花費10000萬元取得某土地使用權，建造普通標準住宅。企業(yè)根據(jù)歷史數(shù)據(jù)和材料人工成本等進行合理預算可知，整個項目完工后可扣除項目金額為5000萬元，項目銷售預計為18200萬元。此時，（18200-10000-5000）/（10000+5000）=21.3%，企業(yè)需要交納的土地增值稅為（18200-10000-5000）×30%=960萬元。如果企業(yè)對項目成本進行調(diào)整，使可扣除項目增加200萬，那么，（18200-10000-5200）/（10000+5200）=19.73%，剛好滿足條例規(guī)定的免征土地增值稅的條件，則不用繳納土地增值稅。這個過程雖然增加了200萬的成本支出，但是可以為企業(yè)節(jié)約960萬的稅負。這部分的成本支出可以用在公共設施的建設方面，可以在有效避稅的基礎上，提高商品房的品質(zhì)，有利于品牌的建立。

二、銷售收款環(huán)節(jié)的稅收籌劃

1、房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)涉及到的稅收種類

房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)涉及到的稅種包括營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、印花稅、營業(yè)稅金及附加、城建稅和教育費附加等。其中，營業(yè)稅是按照房地產(chǎn)企業(yè)向購房者收取的全部價款和價外費用為基數(shù)計稅的，它又是城建稅、教育費附加計稅的基礎，同時也能影響契稅、印花稅以及土地增值稅，因此，銷售環(huán)節(jié)最重要的稅收籌劃種類是營業(yè)稅。同是，土地增值稅的超額累進稅率與銷售階段的定價密切相關，因此它是銷售環(huán)節(jié)稅收籌劃的關鍵環(huán)節(jié)。

2、營業(yè)稅的籌劃策略

對營業(yè)稅進行籌劃的直接目的就是降低營業(yè)稅的納稅基數(shù)，合理剝離價外費用，恰當分離稅種稅率。具體地，可以從剝離價外費用和進行稅率分離兩個方面進行展開。

（1）剝離價外費用

根據(jù)我國營業(yè)稅暫行條例實施細則的規(guī)定，營業(yè)稅的計稅金額是收取的全部價款和價外費用。在房地產(chǎn)銷售中，為了吸引客戶和提供更好的房源，房地產(chǎn)企業(yè)將各種配備設施和服務（如有線電視安裝費、煤氣天然氣初裝費、水表電表初裝費等）提供到位。這部分代收的價外費用需要計入銷售總額，無疑增加了房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅的納稅總額，需要按照規(guī)定繳納。房地產(chǎn)企業(yè)應該設立專門的物業(yè)公司，負責這些代收費用的收取，將這些費用從總銷售收入中剝離，進而減小營業(yè)稅的計稅金額。

例如，某企業(yè)年度總代收費用為1000萬，這部分費用不僅要按照5%的比例繳納營業(yè)稅50萬，還要繳納城建稅和教育費附加5萬左右，相應的契稅和印花稅也會相應增加；如果設立專門的物業(yè)公司，只要保證其經(jīng)營成本低于這部分稅負總和，對于企業(yè)都是有利的。

（2）分離稅率

由于市場需求的變化，現(xiàn)在很多房地產(chǎn)企業(yè)紛紛提供更多的精裝修房，這就涉及到銷售毛坯房和房屋裝修兩個行為。如果房地產(chǎn)企業(yè)直接將精裝修的商品房進行銷售，則需要對總價款繳納營業(yè)稅。銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅征收稅率是5%，而建筑業(yè)的營業(yè)稅征收稅率則是3%。針對這種政策，房地產(chǎn)企業(yè)可以單獨成立裝修公司，負責獨立簽訂裝修合同。即購房者在購買過程中簽訂購買毛坯房合同和裝修合同，這樣，房地產(chǎn)企業(yè)可以將裝修部分的價款節(jié)約2%的稅負?；蛘?，企業(yè)也可以將裝修業(yè)務承包給專門的裝修公司，只負責銷售毛坯房，然后提供裝修業(yè)務的聯(lián)絡服務。

3、土地增值稅的稅收籌劃

籌建環(huán)節(jié)已經(jīng)對土地增值稅的籌劃進行了一定的分析，銷售環(huán)節(jié)的很多銷售政策也會很大程度上影響這部分稅收的納稅金額。

由于土地增值稅適用的是超額累進稅率，充分應用稅收稅率變動臨界點，合理制定商品房銷售定價，可以有效增加企業(yè)稅后利潤。例如，某房地產(chǎn)企業(yè)建造的普通標準住宅，完工后計算的可扣除項目金額為800萬元，而市場上同類商品的售價約為1200萬元。該企業(yè)如果將自己的商品房定價為1210萬元，（1210-800）/800>50%，則應繳納的土地增值稅為（1210-800）×40%=164萬元，稅后利潤為1210-800-164=246萬元；如果企業(yè)將自身商品房價格定為1190萬元，則20%（1190-800）/800

另外，企業(yè)還應該合理利用相關的免稅或者稅收優(yōu)惠的臨界點，合理安排銷售，采用上述的承包裝修任務等，是土地增值稅盡量按照較低的稅率征收。

三、整體層面的其他稅收籌劃

房地產(chǎn)行業(yè)涉稅項目和種類都較多，在整個管理和經(jīng)營工作中各個環(huán)節(jié)都需要注意，進行合理的稅收籌劃，才能保證企業(yè)整體稅收的有效規(guī)避。

1、企業(yè)所得稅的稅收籌劃

企業(yè)所得稅的計算過程中，會有一些相關的抵稅項目以減少企業(yè)稅收，但是房地產(chǎn)行業(yè)一直是我國政府宏觀調(diào)控的重要對象，因而在企業(yè)所得稅的征收方面享有較少的優(yōu)惠。企業(yè)應該謹慎分析相關政策，合理調(diào)整企業(yè)銷售業(yè)務組成，借用時間價值或者費用的合理安排爭取盡量的稅收優(yōu)惠。例如，很多房地產(chǎn)企業(yè)將人防工程作為車位出售給業(yè)主，并確定收入，就需要與當年繳納相應的所得稅。而其實人防工程不可出售，企業(yè)可以將其租給業(yè)主，然后分期收取租金，這樣將這部分的收入劃分為多個年度，有效降低了企業(yè)所得稅的額度。

2、保有房產(chǎn)的房產(chǎn)稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)都留有部分房源作為投資性房地產(chǎn)，用于出租或者暫時閑置。這部分房產(chǎn)都需要繳納房產(chǎn)稅，用于出租的房產(chǎn)還應該繳納5%的營業(yè)稅。企業(yè)在安排出租業(yè)務的具體細節(jié)時，也應該區(qū)分房屋租金和代收的水電費、網(wǎng)費、清潔費等。同樣，這部分如果由物業(yè)公司進行收取可以避免繳納營業(yè)稅；但是如果為方便出租，打包收取租金，則需要按照總額繳納營業(yè)稅。

四、結束語

房地產(chǎn)行業(yè)投資金額較大，經(jīng)營周期長。企業(yè)在經(jīng)營中需要支付多項巨額的稅金，企業(yè)應該針對不同環(huán)節(jié)進行事先稅負預測和合理籌劃，盡量減少稅務業(yè)務中的誤區(qū)和風險，正確運用稅收政策，合理規(guī)避稅收負擔，提高稅后凈利潤。

參考文獻：

[1]吳永健.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃[D].西南財經(jīng)大學，2010

篇4

[摘要]企業(yè)可以通過在回定資產(chǎn)的會計核算中進行納稅籌劃，實現(xiàn)企業(yè)在合法條件下節(jié)稅的目的，實現(xiàn)企業(yè)利益的最大化。本文以2006年新會計準則、2008年新《企業(yè)所得稅法》及2009年新實施的《中華人民共和國增值稅暫行條例》為背景，從會計核算和納稅籌劃入手，對現(xiàn)階段企業(yè)固定資產(chǎn)中的納稅籌劃方法進行了分析。

[關鍵詞]固定資產(chǎn)；會計核算；納稅籌劃

在各稅種內(nèi)各要素彈性的大小決定了各稅種的稅負彈性，或者說某一稅種的稅負彈性是構成該稅種各要素的彈性的綜合體現(xiàn)。可見，稅負彈性越大，納稅籌劃越有必要。企業(yè)固定資產(chǎn)納稅籌劃涉及所得稅、增值稅、營業(yè)稅、關稅、房產(chǎn)稅、城建稅及教育附加費、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、印花稅和契稅等稅種。因此，對固定資產(chǎn)進行納稅籌劃，可以更好地為企業(yè)節(jié)稅。

一、固定資產(chǎn)會計核算中企業(yè)所得稅的納稅籌劃

企業(yè)可以利用稅法允許的會計政策選擇、使用年限和凈殘值的估計空間進行納稅籌劃，還可針對不同類別的固定資產(chǎn)的使用年限在稅法規(guī)定上的差異進行籌劃，獲取籌劃利益。

(一)折舊方法選擇的納稅籌劃

1法律依據(jù)：企業(yè)所得稅法規(guī)定：“固定資產(chǎn)按照直線法計算的折舊，準予扣除”，“企業(yè)的固定資產(chǎn)由于技術進步等原因，確需加速折舊的，可以縮短折舊年限或者采取加速折舊的方法?！?/p>

2籌劃分析：(1)在比例稅率下，如果各年的所得稅稅率不變，選擇加速折舊法可把前期和潤推至后期實現(xiàn)，使企業(yè)獲得延期納稅的好處。(2)如果未來各年所得稅稅率呈上升趨勢，企業(yè)在籌劃時應根據(jù)折現(xiàn)率，比較稅率提高增加的稅負與延緩納稅收益的大小，做出最佳選擇。(3)在通貨膨脹的情況下，采用加速折舊法既可使企業(yè)縮短投資回收期，又可使企業(yè)加速折舊，從而取得延緩納稅的好處。(4)考慮貨幣時間價值因素，對不同折舊方法下獲得的不同資金時間價值收益和承擔不同的稅負水平進行比較，在合乎稅法規(guī)定的前提下，選擇能給企業(yè)帶來最大抵稅現(xiàn)值的折舊方法。

但是，加速折舊法并不是任何情況下都適用：(1)盈利企業(yè)應采用加速折舊法。(2)虧損企業(yè)不宜采用加速折舊法。(3)企業(yè)處于減免稅優(yōu)惠期間，不宜采用加速折舊法。

但是某些學者則認為，利用加速折舊法進行稅收籌劃。在我國一般不具可操作性。

(二)折舊年限的納稅籌劃

1法律依據(jù)：《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》中規(guī)定：固定資產(chǎn)折舊的最低年限如下：(1)房屋、建筑物，為20年；(2)飛機、火車、輪船、機器、機械和其他生產(chǎn)設備，為10年；(3)與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關的器具、工具、家具等，為5年；(4)飛機、火車、輪船以外的運輸工具，為4年；(5)電子設備。為3年。

2籌劃分析：一般說來，折舊年限取決于固定資產(chǎn)的使用年限，而使用年限本身就是一個預計的經(jīng)驗值，使得折舊年限容納了很多人為的成分，為納稅籌劃提供了可能性。縮短折舊年限(不低于法定年限)有利于加速成本收回，可以使后期成本費用前移，從而使前期會計利潤發(fā)生后移。

如把折舊年限從8年降到5年，在稅率穩(wěn)定的情況下，所得稅的遞延交納，相當于向國家取得了一筆無息貸款。盡管折舊期限的改變并不從數(shù)字上影響到企業(yè)所得稅稅負的總和，但考慮到資金的時間價值，顯然把折舊期限調(diào)為5年對企業(yè)更為有利。

但是當稅率變動時，延長折舊期限也可能減輕稅收負擔。若企業(yè)正享受優(yōu)惠政策，如果該項固定資產(chǎn)為該企業(yè)第一個獲利年度購入，折舊年限為8年或5年，通過簡單的計算就可以看出，8年的折舊年限更利于企業(yè)減輕稅收負擔。

(三)凈殘值的納稅籌劃

1法律依據(jù)：我國企業(yè)會計制度并沒有明確規(guī)定預計凈殘值率。《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》中規(guī)定：企業(yè)應當根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和使用情況，合理確定固定資產(chǎn)的凈殘值，固定資產(chǎn)的凈殘值一經(jīng)確定，不得變更。由于情況特殊，需調(diào)整殘值比例的，應報主管稅務機關備案。

2籌劃分析：當企業(yè)處于所得稅非減免稅時期，納稅人應根據(jù)資產(chǎn)(尤其是預計無形損耗大的固定資產(chǎn))的特點，及時向稅務機關申請調(diào)低殘值比例。殘值比例調(diào)低后，折舊抵稅增加，這既維護了納稅人的權利，也能給納稅人帶來不可忽視的稅收利益。例1，某企業(yè)原值1000萬元的某電子設備，如果把殘值比例從5％調(diào)整到0(假設企業(yè)的所得稅稅率為25％，折舊年限為3年)，那么，不考慮資金時間價值的情況下，折舊抵稅獲得的利益共增加1000×(5％-0)×25％=12.5(萬元)。

二、固定資產(chǎn)會計核算中增值稅的納稅籌劃

(一)購進固定資產(chǎn)的納稅籌劃

1法律依據(jù)：自2009年1月1日起，增值稅一般納稅人購進(或者自制固定資產(chǎn)發(fā)生的進項稅額，可根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》(國務院令第538號，以下簡稱條例)和《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》(財政部國家稅務總局令第50號，以下簡稱細則)的有關規(guī)定，憑增值稅專用發(fā)票、海關進口增值稅專用繳款書和運輸費用結算單據(jù)從銷項稅額中抵扣。

2籌劃分析：自2009年1月1日起，增值稅轉型改革在全國開始實施，對于增值稅一般納稅人的企業(yè)來說，購進或者自制的固定資產(chǎn)可以抵扣進項稅，但是要注意必須是企業(yè)2009年1月1日以后實際發(fā)生，并取得2009年1月1日以后開具的增值稅扣稅憑證上注明的或者依據(jù)增值稅扣稅憑證計算的增值稅稅額，并且還要注意計算不得抵扣的進項稅額：不得抵扣的進項稅額=固定資產(chǎn)凈值×適用稅率。

增值稅納稅籌劃的兩個重要特征是納稅籌劃行為具有行為合法性和前瞻性。要保證籌劃行為具有合法性和前瞻性，納稅籌劃人員除了要精通法律，與稅務機關進行有效溝通外，還需要關注有關法規(guī)政策的變化。

(二)銷售使用過的固定資產(chǎn)的納稅籌劃

1法律依據(jù)：自2009年1月1日起，納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，應區(qū)分不同情形征收增值稅：(1)銷售自己使用過的2009年1月1日以后購進或者自制的固定資產(chǎn)，按照適用稅率征收增值稅。(2)2008年12月31日以前未納入擴大增值稅抵扣范圍試點的納稅人，銷售自己使用過的2008年12月31日以前購進或者自制的固定資產(chǎn)，按照4％征收率減半征收增值稅。(3)2008年12月31日以前已納入擴大增值稅抵扣范圍試點的納稅人，銷售自己使用過的在本地區(qū)擴大增值稅抵扣范圍試點以前購進或者自制的固定資產(chǎn)，按照4％征收率減半征收增值稅；銷售自己使用過的在本地區(qū)擴大增值稅抵扣范圍試點以后購進或者自制的固定資產(chǎn)，按照適用稅率征收增值稅。2籌劃分析：(1)對于銷售2009年以后購買的固定資產(chǎn)按照一般貨物的方法征收增值稅，一般貨物的增值稅納稅籌劃方法都可以用。(2)銷售2009年以前購入的固定資產(chǎn)，依然使用老規(guī)定。(3)增值稅試點的企業(yè)對銷售本地區(qū)進入試點以前購買的固定資產(chǎn)，按4％征收率減半征收增值稅；銷售進入試點以后購買的固定資產(chǎn)，則按適用稅率征收增值稅。

企業(yè)應該針對不同固定資產(chǎn)的具體情況，采取具體的納稅籌劃方案，使企業(yè)實現(xiàn)在合法條件下節(jié)稅的目的，實現(xiàn)企業(yè)利益的最大化。

三、固定資產(chǎn)會計核算中其他稅種的納稅籌劃

(一)固定資產(chǎn)會計核算中房產(chǎn)稅的納稅籌劃

1法律依據(jù)：《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第三條“房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10％至30％后的余值計算繳納”，第四條“房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2％”。

2籌劃分析：這里“減除10％至30％后的余值”，具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。由于扣除比例1.2％沒有變動的余地，房產(chǎn)原值的大小直接決定房產(chǎn)稅的多少，因此合理減少房產(chǎn)原值可以減少房產(chǎn)稅。而中央空調(diào)、房產(chǎn)的附屬設施和配套設施等建筑物、土地使用權都是影響應稅房產(chǎn)原值的因素。若把除廠房、辦公用房外的建筑物建成露天的，并在賬簿中予以單獨記載，則可減少房產(chǎn)原值。將中央空調(diào)設備作單項固定資產(chǎn)入賬，可以不計入房產(chǎn)稅的計稅基礎，從而免于繳納房產(chǎn)稅。另外。企業(yè)應注意房產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠，并加以利用。

(二)土地增值稅的納稅籌劃

1法律依據(jù)：根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20％時，免征土地增值稅，而且土地增值稅實行四級超率累進稅率，最低稅率30％，最高稅率60％。

2籌劃分析：在會計核算中，企業(yè)可計算土地增值稅的起征點，根據(jù)相關法規(guī)來確定是否免征土地增值稅；還應注意各級稅率增收范圍的臨界點，衡量上級稅率與下級稅率對企業(yè)帶來的最大稅后收益，而不是盲目追求高價格或低稅率。所以，企業(yè)要結合上述不同規(guī)定，制訂科學合理的住房銷售方案，以有效減輕或免除稅負。

四、固定資產(chǎn)會計核算中納稅籌劃的其他建議

(一)創(chuàng)造條件充分享受稅收優(yōu)惠政策

我國現(xiàn)行稅法有許多優(yōu)惠政策，對于符合優(yōu)惠條件的企業(yè)一定要加以充分利用，不符合優(yōu)惠條件但瀕臨優(yōu)惠邊緣的企業(yè)可以創(chuàng)造條件，使企業(yè)符合優(yōu)惠條件。如新《企業(yè)所得稅法》第28條規(guī)定，“國家需要重點扶持的高新技術企業(yè)，減按15％征收企業(yè)所得稅”。因此，對技術類企業(yè)來說，可以加大產(chǎn)品的高科技含量，以期獲得稅收優(yōu)惠。對于中西部地區(qū)的企業(yè)來說，應當創(chuàng)造條件，爭取享受國家對西部開發(fā)的優(yōu)惠政策。

(二)綜合考慮各個稅種的共同影響

由于各個稅種的相關性，某一稅種的計稅基礎降低，并不一定會帶來總稅負的減少，因此要把各個稅種的納稅因素綜合起來考慮。例如，廠房選址的不同(選擇市區(qū)和選擇縣城)不僅會影響城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅，還對所得稅有影響。因為它們都可以計入管理費用，在所得稅前扣除，減少應稅所得額，從而影響所得稅?？梢钥闯觯挥芯C合考慮各種變化抵銷后的總影響，才能做出正確決策。

(三)追求稅后收益最大化

固定資產(chǎn)納稅籌劃應服從和服務于企業(yè)戰(zhàn)略，籌劃時不僅要考慮稅收因素，還要考慮非稅收因素，籌劃的目的不是“稅負最輕”或“納稅最小”，而是追求稅后收益最大化，并以稅后收益最大化為原則協(xié)調(diào)兩個方面的均衡，即稅收成本和非稅收成本的均衡，以及稅收成本中的隱性稅收成本和顯性稅收成本的均衡。

五、結論

篇5

(一)利用扣除項目進行籌劃

增值額是控制土地增值稅稅負的關鍵因素，因此，扣除項目是進行納稅籌劃一個主要手段，采用的方式是適當增加建筑成本。比如某房地產(chǎn)開發(fā)公司，在年初的時候發(fā)開一個普通標準的住宅小區(qū)，在2009年初辦理了開發(fā)項目的成本費用結算，住宅處于銷售階段。產(chǎn)生的相關成本有：獲取土地使用權支付金額400萬，開發(fā)成本600萬，開發(fā)土地和新建廠房以及相關的配套措施的費用100萬。預計銷售住宅取得收入1720萬，需要繳納的營業(yè)稅及其附加為94.6萬。則允許扣除的項目金額為：400+600+100+94.6+（400+600）*20%=1394.6萬，增值稅為：1720-1394.6=325.4萬，所以增值率為：325.4/1394.6=23.33%，增值稅大于20%，需要按照增值額全額繳納土地增值稅，無法享受免稅的優(yōu)惠政策。需要交納相關的稅額為：325.4*30%=97.62萬。而再投入32.28的開發(fā)費用，增值率就會小于20%。如果此時公司投入35萬的資金用于草地綠化和小區(qū)的安全設備的話，此時的扣除項目金額為400+600+100+94.6+（400+600+35）*20%=1436.6萬，增值額為1720-1436.6=283.4萬，增值率為283.4/1436.6=19.73%。所以，雖然增加了35萬的開發(fā)成本，但是卻節(jié)省額97.62萬的稅負。但是需要注意的是，在實際操作中，對于可扣除項目，必須要嚴格按照國稅發(fā)[2009]91號文件的規(guī)定操作。

(二)利用征稅范圍進行納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)應該認真研究土地增值稅的判定標準，在實際工作中可以利用這些來避免成為土地增值稅的納稅人：首先，可以在實際經(jīng)營過程中對一些目的比較明確的客戶采用代建的方式。對于房地產(chǎn)公司而言，在整個建設過程中，所有權一直是屬于客戶所有，房地產(chǎn)企業(yè)在本質(zhì)上是提供勞務服務，不屬于土地增值稅的征收范圍。房地產(chǎn)公司可以在開發(fā)之初，就確定好最終的用戶，采用代建的方式，實行定向開發(fā)，避免繳納土地增值稅。其次,可以改售為租或者利用房地產(chǎn)來投資，以這種方式來收回資金。通過這種方式，房地產(chǎn)企業(yè)一直擁有房產(chǎn)的產(chǎn)權。所以當項目開發(fā)完成之后，不再進行銷售，而是采用出租的方式來收回資金。這樣一來，對于租金收入只需按照12%的稅率繳納房產(chǎn)稅。此外，房地產(chǎn)企業(yè)利用房產(chǎn)進行投資，根據(jù)規(guī)定，不屬于土地增值稅的征收范圍，即使將來轉讓股份的時候也不用補繳。對于房地產(chǎn)公司來說，如果當投資環(huán)境滿足的話，完全可以以房產(chǎn)作為投資而不是以資金或是其他資產(chǎn)。如此的話，即獲得了投資機會，用來投資的房產(chǎn)也可以避免成為征稅對象。

(三)利用清算單位進行納稅籌劃

對于清算單位，根據(jù)規(guī)定由兩種，即以開發(fā)項目為清算單位，或者以產(chǎn)品類型為清算單位。由于土地增值稅的稅率隨著增值率的不同而變化，所以選擇不同的清算單位可能會導致不同的稅負，這就給房地產(chǎn)公司進行納稅籌劃創(chuàng)造了機會。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應該根據(jù)自身項目的特點，并結合稅法的相關要求，選擇正確的清算單位，避免給企業(yè)帶來損失。比如，某房地產(chǎn)企業(yè)需要在2010年6月進行土地增值稅的清算，企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品是一棟24層的建筑物。建筑物分為兩個部分，地上兩層為商鋪，三層以上為寫字間?，F(xiàn)在有兩種選擇方案：一是以整棟建筑物為清算單位；二是分別以商鋪和寫字間為清算單位。具體情況如下：寫字間取得銷售收入10283萬，商鋪的銷售收入為36860萬，總計47143億；寫字間和商鋪的增值額分別為1384.1萬、24864.46萬，總增值稅為26248.56，寫字間和商鋪的增值率分別為0.16、2.07，總的增值率為1.26。所以，如果采用方案一的清算單位，共需繳納土地增值稅9990.11萬，按照方案二測算，則需繳納11135.47萬。由此可以看出，選擇不同的清算單位，所承擔的稅負也是不一樣的。當然并不是所有的情況都采用方案一，這要根據(jù)項目的實際銷售額、增值額以及適用的稅率來決定，并不能以偏概全。

(四)利用清算時間進行納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)可以在產(chǎn)品銷售量達到85%到完全銷售的這段時間內(nèi)進行。對于房地產(chǎn)來說，土地增值稅金額主要取決于收入和計稅成本，而銷售收入一般是固定的，而計稅成本存在變化的，要保證土地增值稅金額的最小，就是要使計稅成本最大。所以，在確定清算時間的時候，要選擇計稅成本最大的時點。根據(jù)稅法的相關規(guī)定，當成本全部發(fā)生并都取得發(fā)票的時候，計稅成本是最完整的，選擇這個時點作為清算時間，計稅成本是最大的，對企業(yè)也是最有利的。土地增值稅也是企業(yè)所得稅的扣除項目之一，如果土地增值稅的清算和支付工作沒有在企業(yè)所得稅的匯算清繳之前完成的話，就不能在當年全額扣除，只能遞延到下一年抵扣。但是該項目在完工的第二年是沒有收入的，也就談不上抵扣的了，這就會給企業(yè)帶來損失。比如房地產(chǎn)企業(yè)在2013年銷售其開發(fā)的產(chǎn)品，并在11月底全部銷售，并在會計上確認了收入。由于時間原因，清算工作在5月底才完成，并在6月10號上繳稅款20000萬。但是由于企業(yè)所得稅的匯算清繳時間限制是在次年的5月1日之前，所以針對這20000萬的稅款，無法再稅前列支，就需要多繳納5000萬的企業(yè)所得稅，給企業(yè)帶來了不必要的損失。

二、其他稅種的稅收籌劃

(一)營業(yè)稅的稅收籌劃

針對營業(yè)稅的籌劃工作，最主要的就是將業(yè)務進行合理的拆分，將一些可以分離的費用從交易金額中區(qū)分出來。比如對于天然氣裝修費以及有線電視出裝費用，都是房地產(chǎn)企業(yè)代收的項目，那么在簽訂購房合同的時候，就可以將這部分費用剝離出來，明確規(guī)定是代收項目，這樣一來就可以適當?shù)臏p少計稅金額，以達到節(jié)稅的目的。同時，將房屋的銷售和裝修業(yè)務分開。這樣一來對于售房的按照銷售不動產(chǎn)征收5%的營業(yè)稅，而對于裝修業(yè)務則按照建筑業(yè)征收3%的營業(yè)稅。鑒于建筑業(yè)即將納入到營改增范圍，其稅收負擔會增加，這種籌劃方案也就不一定合適了。此時，房地產(chǎn)企業(yè)也可以不負責房屋的裝修業(yè)務，可以在征得購房者同意的情況下，幫助其聯(lián)系合適的裝修公司，并從中收入中介費用，雖然仍然需要交納營業(yè)稅，但是如此一來這部分收入就不會納入到銷售產(chǎn)品的收入中來，可以降低增值額，降低土地增值稅交納金額。

(二)企業(yè)所得稅的稅收籌劃

企業(yè)所得稅的稅收籌劃主要就是做好稅前的列支工作，比如前文中提到的土地增值稅的清算工作要在企業(yè)所得稅匯算清繳之前完成。此外，稅前可列支項目除了計稅成本之外，還有一項重要的項目就是企業(yè)三費的支出，即：廣告費用、業(yè)務招待費用以及差旅費用。對于這些費用要分別進行核算，這是因為對于差旅費用，只要能夠取得合法憑證，就可以全額在稅前扣除，而招待費用則只能部分抵扣，抵扣比例為銷售收入的5‰和招待費用的60%之間的較低者。一旦將差旅費用混入到業(yè)務招待費用當中，則不能完全抵扣，對企業(yè)是不利的。此外，在收入方面，房地產(chǎn)企業(yè)也應該做好相應的籌劃工作，選擇合適的投資方案，盡量多的獲取免稅收入，如可以將企業(yè)閑置的資金用來購買國債。對于房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)所得稅，還有一個特點就是對于收入的確認不是以年度為單位的，而是在產(chǎn)品完工之后企業(yè)選擇的時間點為企業(yè)所得稅的清算時間。房地產(chǎn)企業(yè)在選擇時間的時候，首先要保證有足夠的時間來對土地增值稅清算。時間越久，準備工作越充分，計稅成本也就越完整，保證在匯算清繳截止日之前取得所有成本的合法憑據(jù)。

三、結束語

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土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。其征稅對象為有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權所取得的增值額，該增值額等于轉讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定允許扣除項目金額后的余額。

其中，扣除項目包括以下六類：1、取得土地使用權所支付的金額。包括為取得土地使用權所支付的地價款以及按國家規(guī)定統(tǒng)一交納的有關費用之和；2、開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本。主要包括土地拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費等；3、開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用。指與房地產(chǎn)開發(fā)有關的銷售費用、管理費用、財務費用；4、舊房及建筑物的評估價格。指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格，評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇諜C關確認；5、與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金。是指在轉讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅和印花稅。因轉讓房地產(chǎn)交納的教育費附加也可視同稅金予以扣除；6、對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權所支付的金額與開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本之和，加計百分之二十的扣除。

二、土地增值稅稅收籌劃方法

1、利用稅收減免優(yōu)惠的籌劃?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅。對于納稅人，除了建造普通標準住宅外還進行其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應分別核算增值額，否則其建造的普通標準住宅也不能適用這一免稅規(guī)定。可見，不同標準住宅分開核算與不分開核算稅負會有差異，其大小取決于不同標準住宅的銷售額和可以扣除項目金額的結構。在分開核算的情況下，要注意是否能將普通標準住宅的增值額控制在扣除項目金額20%以內(nèi)，否則也將無法享受免稅優(yōu)惠。企業(yè)要降低普通標準住宅的增值額，控制方法不外乎增加可扣除項目金額和減少房屋銷售收入兩種方式。

增加可扣除項目金額的途徑很多，比如增加房地產(chǎn)開發(fā)成本、開發(fā)費用等，以進一步提高商品房的質(zhì)量。但是，在增加房地產(chǎn)開發(fā)成本費用時，應注意稅法規(guī)定的開支限制標準，做到費用列支既充分又不超標。在稅法許可的范圍內(nèi)，企業(yè)要將可列支費用、損失及扣除額等充分列支。但是對于工資、職工福利費、業(yè)務招待費、捐贈等超出國家規(guī)定標準的，稅法不允許在稅前列支，要并入利潤納稅。還有注意開發(fā)費用的扣除比例不能超過取得土地使用權支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額總和的20%。

至于以降低房屋銷售價格來控制普通標準住宅增值率的做法，由于它會導致銷售收入的減少，因此是否可取應在比較減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金支出大小的基礎上，做出恰當?shù)倪x擇。

2、費用轉移籌劃。能否把期間費用轉移哪怕是部分轉移到房地產(chǎn)項目直接成本中去呢？客觀地說，事后直接轉出是行不通的，是一種偷稅行為，這就需要事前籌劃?？梢赃M行組織人事以及行為準則等方面的事前準備。因為公司總部人員的工資、福利費、辦公費、差旅費、業(yè)務招待費等費用，都屬于期間費用的開支范圍，它的實際發(fā)生數(shù)對土地增值稅的計算沒有任何意義，但屬于每一個房地產(chǎn)項目的人員所發(fā)生的這些方面的費用都應列入房地產(chǎn)開發(fā)成本中，可以在計算土地增值稅時予以扣除，這就為稅收籌劃行為提供了一個籌劃的方向，即在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職于每一個具體房地產(chǎn)項目中。作為每一個房地產(chǎn)公司都有這個權力這樣做，稅務機關是無權干涉其內(nèi)政的。例如，總部某行政部門領導同時兼任某房地產(chǎn)項目的負責人，在不影響總部工作的情況下，參與到該項目的管理。那么，此人有關費中的部分費用就可以合情合理地分攤到房地產(chǎn)開發(fā)成本中去。

3、利用借款利息的籌劃。按企業(yè)會計制度規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)完工之前的利息費用即房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，應計入有關房地產(chǎn)的開發(fā)成本。而從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按照取得土地使用權所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本加計之和的20%予以扣除。這樣，就可加大扣除項目的金額，降低增值額和增值率，從稅基和稅率兩方面減輕稅負，增加企業(yè)凈收益。

房地產(chǎn)開發(fā)完工之前的利息費用應計入財務費用。按照規(guī)定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構貸款證明的，利息允許據(jù)實扣除，但利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用則按取得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%扣除；凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的，利息不允許扣除，房地產(chǎn)開發(fā)費用應按取得土地使用所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%扣除。這項規(guī)定為納稅人提供了稅收籌劃的空間。如房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中主要依靠借款籌資，利息費用較高，則應盡可能提供金融機構貸款證明，并按房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，實現(xiàn)利息據(jù)實扣除，降低稅負；反之，開發(fā)過程中借款不多，利息費用較低，則可不計算應分攤的利息支出或不提供金融機構的貸款證明，這樣可多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，有利于實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。

4、利用經(jīng)營收入范圍的籌劃。隨著消費者對房屋的個性化要求的提高，房地產(chǎn)開發(fā)從原來的“毛坯房”向裝修房發(fā)展，且裝修標準逐年提高，裝修費用在房款中所占的比重呈逐年遞增之勢，因此房地產(chǎn)企業(yè)的售房收入則由房價款和裝修價款兩部分組成。按我國稅法的規(guī)定，企業(yè)銷售商品房按銷售金額的5%繳納營業(yè)稅，提供裝修服務按“裝修合同”金額的3%繳納營業(yè)稅，城建稅及教育附加費均按營業(yè)稅的一定比例（10%）繳納，土地增值稅按銷售商品房所取得的增值額采用四級超率累進稅率（30%～60%）課征，相應地購房者按商品房銷售金額的一定比例繳納契稅。因此，若將商品房裝修價款包含在整個售房價款中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將會多繳納營業(yè)稅和土地增值稅，購房者則會多繳納契稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完全可以利用稅法對不同項目課稅比例及內(nèi)容的差異，將房價款和裝修價款分開，這樣可以少繳納不少土地增值稅和營業(yè)稅。具體做法是，房地產(chǎn)企業(yè)可另設立一家裝飾裝修公司（也可增加該經(jīng)營項目），分別與購房者簽訂兩份合約，一份是在房地產(chǎn)初步完工時簽訂的房屋銷售合同，另一份是房屋裝修合同。房地產(chǎn)企業(yè)只對房屋銷售價款的增值額繳納土地增值稅，裝修價款屬于勞務收入，不繳納土地增值稅。

5、利用銷售價格的籌劃。在計算土地增值稅時，由于采用超率累進稅率，因此銷售收入的增長，也意味著在相同的條件下增值額的增加，這就導致了增值率的提高和增值稅率的累進，使稅負增長加快。房地產(chǎn)銷售價格的變化，將直接影響房地產(chǎn)銷售收入的增減，因此在確定銷售價格時，既要充分考慮價格提高帶來的收益與不能享受減免優(yōu)惠政策及提高稅率增加稅負之間的關系，又要認真分析價格變動與房地產(chǎn)市場競爭能力變化的關系。通過不同價格銷售方案的分析比較，確定適合的房地產(chǎn)銷售價格，以減少稅負，實現(xiàn)利潤最大化。

6、遞延納稅時間。土地增值稅的納稅時間的遞延方法包括：（1）遞延收入的實現(xiàn)；（2）在申報期屆滿前一日才申報納稅。由于土地增值稅按照增值額征稅，增值額為《土地增值稅條例》規(guī)定的收入減去扣除項目的金額，因此納稅人可推遲開發(fā)成本如建筑安裝工程費、公共配套設施費等工程成本結算（決算）的時間，延遲增值額的確定。同時，盡量在申報期屆滿前一日才申報納稅，使納稅期遞延。

三、總結

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關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 土地增值稅 稅務籌劃 稅負 降低

一、問題的提出

無論何種企業(yè)類型，稅務籌劃都具有著積極意義，是企業(yè)的一項重要的財務管理活動。良好的稅務籌劃手段，能夠提高企業(yè)的財務管理能力，降低企業(yè)的稅務成本?，F(xiàn)階段，稅收籌劃已成為企業(yè)發(fā)展中不可忽略的一項重要因素。稅收籌劃起步于西方，但在我國的發(fā)展較晚，很多方式方法還需進一步探索。但是，隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，越來越多的財務人員和企業(yè)管理者都已深刻認識到稅務籌劃的重要性。

房地產(chǎn)行業(yè)不僅是我國的一項基礎性產(chǎn)業(yè)，還是國民經(jīng)濟的支柱。我國財政收入的很大一部分都來自于房地產(chǎn)業(yè)。一直以來，房地產(chǎn)業(yè)都被視作一種“暴利行業(yè)”。然而，我國房地產(chǎn)業(yè)在實際中面臨著諸多稅種，稅收負擔較重。不僅擁有一般企業(yè)的企業(yè)所得稅、印花稅、增值稅，還涉及土地使用稅、土地增值稅等各項稅負。在此其中，土地增值稅的稅收負擔最重。

研究房地產(chǎn)企業(yè)合理避稅的途徑，對土地增值說進行稅收籌劃，不失為一種有利于對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展與運營的有效措施。

二、土地增值稅概述

（一）土地增值稅的內(nèi)涵

土地增值稅的征稅主體是國家地稅局。征稅對象主要是針對房地產(chǎn)（地上建筑物及其附著物）的轉讓行為。征稅客體是具有轉讓行為的單位和個人，并能從該轉讓行為中獲利。轉讓行為不包括以繼承、贈與等無償轉讓行為。計算依據(jù)是征稅客體轉讓房地產(chǎn)所取得的增值額。

（二）土地增值稅的計算

納稅人所繳納的土地增值稅是增值額套用適用稅率所計算的數(shù)值。該數(shù)值不包含可扣除項目金額的速算扣除數(shù)。增值額是增值數(shù)額（收入額）與可扣除項目金額的差值，不僅包括貨幣收入，還包含實物收入和其他收入等。用公式可表達為：

應納土地增值稅=增值額*適用稅率-可扣除項目金額*速算扣除數(shù)；

增值額=增值數(shù)額（收入額）-可扣除項目金額；

（三）其他

1、土地增值稅的可扣除項目

土地增值稅的可扣除項目共包含五種，詳見表1。

2、土地增值稅稅率

我國土地增值稅根據(jù)增值額與速算扣除數(shù)的比率不同而執(zhí)行不同的稅率和速算扣除系數(shù)。目前，土地增值稅稅率實行四級超率累進稅率。分別為：增值額與扣除項目金額的比率Q50%的，執(zhí)行30%的稅率，速算扣除系數(shù)為0；在50%-100%區(qū)間內(nèi)的，執(zhí)行40%稅率，速算扣除系數(shù)為5%；在100%-200%區(qū)間內(nèi)的，執(zhí)行50%稅率，速算扣除系數(shù)為15%；超過200%的部分，稅率為60%，速算扣除系數(shù)為20%。

3、稅收優(yōu)惠政策

目前，我國政府對土地增值稅規(guī)定了免稅政策。免稅政策適用于兩種情形：建造的房地產(chǎn)為普通標準住宅，對外出售時增值額未超過扣除項目金額20%的；宏觀經(jīng)濟建設中需依法收回、征收的房地產(chǎn)。

三、我國房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃策略

（一）從尋求稅收優(yōu)惠政策入手，實施稅務籌劃

目前，我國《稅法》對土地增值稅規(guī)定了免稅政策。其中要求：“納稅人建造普通標準住宅且用于對外出售的，如果增值額未超過扣除項目金額20%的，則可對該納稅人免征土地增值稅”。同時規(guī)定：“納稅人建造普通標準住宅之外，還進行其他房地產(chǎn)開發(fā)，則應將普通標準住宅與其他房地產(chǎn)分開核算土地增值稅。未分開核算的，不享受免稅優(yōu)惠，統(tǒng)一征收土地增值稅”。

對此，我國房地產(chǎn)企業(yè)可以采取增加可扣除項目金額或者降低增值額（銷售收入）的手段，將普通標準住宅的增值額與可扣除項目金額的比率控制在20%以內(nèi)。這樣做，實際對房地產(chǎn)企業(yè)和購房者都有好處。既能實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)免繳土地增值稅，又能通過增加可扣除項目金額而使房屋質(zhì)量、配套設施等有所提升和改善，并最終實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭中占據(jù)優(yōu)勢地位。該稅收籌劃方式下，房地產(chǎn)企業(yè)需控制好普通住宅的增值率，并計算出銷售收入的降低額與免繳的土地增值稅之間的平衡點。

（二）結合市場環(huán)境，綜合制定合宜價格

房地產(chǎn)的銷售價格不僅影響企業(yè)的房產(chǎn)收入，還影響著土地增值稅的高低。房地產(chǎn)企業(yè)若要做好稅收籌劃，便應結合市場環(huán)境，綜合考慮土地增值稅各類影響因素，綜合制定出合宜的價格。作為銷售一方的房地產(chǎn)企業(yè)，都想制定較高的銷售價格。然而，在價格制定過程中，房地產(chǎn)企業(yè)不能一味追求高定價，除了要結合市場行情，還應充分考慮價格提高的收益是否能夠完全抵消無法享受土地增值稅優(yōu)惠政策而增加的稅收負擔，做好二者之間的平衡，找出臨界點。倘若房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品只是普通標準住宅，則房地產(chǎn)企業(yè)可以在收益增值額與可扣除項目金額的比率不足20%的情況下適當提高房價。倘若房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品為豪華住宅或者其他非普通標準住宅，則無論增值率高低，都無法享受免稅政策。這種情況下，只要市場剛性需求旺盛，房地產(chǎn)企業(yè)還是具有漲價的空間。該漲價空間除了考慮市場的剛性需求，還應結合人們的購買力，防止價格過高造成房產(chǎn)空置。

（三）有效劃分車位、車庫銷售收入和普通標準住宅銷售收入

目前我國的房地產(chǎn)市場，大多數(shù)車位和車庫都沒有“產(chǎn)權證”。很多房地產(chǎn)銷售企業(yè)在銷售普通標準住宅之外，還會將小區(qū)內(nèi)的車位/車庫銷售給業(yè)主。但是，由于這些車位/車庫并沒有相應的產(chǎn)權證，因此，房地產(chǎn)企業(yè)銷售的實際只是一種有限期內(nèi)的“使用權”，嚴格來說只是一種“出租行為”，并不符合我國《土地增值稅暫行條例》中所規(guī)定的土地增值稅的征稅行為。所以，房地產(chǎn)銷售企業(yè)對外銷售車位/車庫的收入不需考慮增值額和扣除項目等問題，不需繳納土地增值稅。

對此，房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃中，不妨將普通標準住宅的銷售行為與車位/車庫的銷售行為區(qū)分對待。在清算土地增值稅時，應將車位/車庫的銷售收入從銷售總收入中扣除。間接也能夠實現(xiàn)增值額和增值率的降低。

（四）將銷售收入與裝修收入相區(qū)分

在當前的房地產(chǎn)市場中，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)傾向于在房產(chǎn)正式銷售前，進行維護和裝修。而且，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)傾向于將房產(chǎn)進行精裝修之后再行銷售。倘若將裝修費用并入房產(chǎn)銷售價格，無疑會大大增加土地增值稅計算中的增值額和增值率。對此，房地產(chǎn)企業(yè)不妨將房屋的銷售收入與裝修收入分開核算。可以將房產(chǎn)的裝修、維護、設備安裝等作為企業(yè)的獨立業(yè)務，各業(yè)務間獨立核算和計稅。如此一來，不僅能夠大大降低房屋的銷售價格，還能有效控制房屋的增值率，降低房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的稅收負擔。

四、結束語

隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展和企業(yè)間競爭力的日益加劇，越來越多的企業(yè)都希望通過有效的稅收籌劃手段實現(xiàn)降低稅務成本的目的。一直以來，房地產(chǎn)企業(yè)不僅是我國的一項基礎性行業(yè)，其還一直都是我國國民經(jīng)濟的支柱。然而，房地產(chǎn)業(yè)面臨的稅種較多，稅負也較重。在眾多的稅種稅負中，土地增值稅最為嚴重。對此，筆者圍繞目前我國的房地產(chǎn)市場和企業(yè)現(xiàn)狀，提出我國房地產(chǎn)企業(yè)若要實施有效的稅收籌劃，需積極利用目前的稅收優(yōu)惠政策；結合市場環(huán)境，綜合制定合宜價格；有效劃分車位、車庫銷售收入和普通標準住宅銷售收入；將銷售收入與裝修收入相區(qū)分。這些手段的實施能夠有效幫助房地產(chǎn)企業(yè)降低土地增值稅的稅收負擔。然而，上述行為只是筆者圍繞土地增值稅的內(nèi)涵和計算要求，結合目前我國的房地產(chǎn)市場所提出的相關建議。房地產(chǎn)企業(yè)在實際運營中還應結合房屋性質(zhì)、實際情況等進行靈活分析，有效運用稅收優(yōu)惠等相關政策，在合理合法的范圍內(nèi)為企業(yè)節(jié)省稅收負擔、有效規(guī)避納稅風險。

參考文獻：

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[5]陳培. 我國房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃思路[J].商業(yè)經(jīng)濟，2012（7）

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摘 要 隨著房地產(chǎn)行業(yè)的逐步完善和房產(chǎn)價格的不斷攀升，國家通過征收土地增值稅來加強對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，力求穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)必須認真進行稅務籌劃，以減輕自身納稅負擔，增強盈利能力。在實際工作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按照相關法律制度進行合理的稅務籌劃，降低企業(yè)稅務負擔，增加企業(yè)經(jīng)濟收益，提升自身的競爭能力。

關鍵詞 土地增值稅 房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是一種投資多、收益大、經(jīng)營風險高的行業(yè)，企業(yè)在投資和經(jīng)營活動過程中，面臨眾多市場風險，如果不能采取切實措施，積極防范和規(guī)避經(jīng)營風險，減少因經(jīng)營風險給企業(yè)帶來的潛在經(jīng)濟損失。目前，國際金融動蕩，房產(chǎn)價格不斷攀升，政府根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展需要，為加強對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，對房產(chǎn)企業(yè)征收土地增值稅，土地增值稅作為流轉稅的一種，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所要繳納的稅負中占有重要位置。房地產(chǎn)企業(yè)為能在激烈的市場競爭中求得生存，就要對土地增值稅進行合理籌劃，切實減輕企業(yè)稅收負擔，增加盈利水平，提高參與市場競爭能力，促進企業(yè)正常運行和發(fā)展。

一、納稅籌劃的原則

1．事先籌劃原則

在納稅義務發(fā)生之前，企業(yè)必須結合自身實際，針對稅收規(guī)定做好稅務籌劃工作，這是最基本原則，同時稅收籌劃工作必須通過企業(yè)對經(jīng)營活動的控制和調(diào)節(jié)來實施，以實現(xiàn)降低稅務負擔的目標。

2．合法性原則

我國稅法規(guī)定公民具有依法納稅的義務，作為納稅主體的企業(yè)也一樣，必須嚴格履行自己的納稅義務，依法辦事，因此企業(yè)的各項經(jīng)營活動也必須在相關法律許可的范圍內(nèi)進行。

3．經(jīng)濟性原則

企業(yè)在進行稅務籌劃時，一定要事先進行經(jīng)濟可行性分析，看是否經(jīng)濟可行，稅務籌劃不僅要重視納稅環(huán)節(jié)，還應注意到由于個別稅種的節(jié)稅而忽略該籌劃方案的實施所導致了其他費用支出的增加，并綜合考慮稅務籌劃方案是否能真正給企業(yè)帶來實際收益。

二、房地產(chǎn)企業(yè)實行納稅籌劃之意義

1．有利于實現(xiàn)納稅者的經(jīng)濟利益最大化

納稅者通過對納稅方案的認真對比，然后選擇企業(yè)負擔最合理的納稅方案，盡量降低納稅負擔，減少資金外流，增強企業(yè)參與市場競爭的能力，從而促進自身發(fā)展，實現(xiàn)經(jīng)營目標。

2．有利于提升企業(yè)的財務管理水平

決定企業(yè)財務管理水平與經(jīng)營管理水平的三大要素為資金、成本和利潤。納稅籌劃就是為了實現(xiàn)這些要素的最大優(yōu)化，從而對單位經(jīng)營活動進行合理安排和調(diào)整，以切實減輕企業(yè)負擔，增加企業(yè)經(jīng)濟效益。

3．有利于完善稅法

房地產(chǎn)企業(yè)認真進行稅務籌劃，不僅可以查漏補缺，還能嚴格依法辦事，促進我國稅法的不斷完善。雖然房地產(chǎn)企業(yè)的稅務籌劃還存在一定不足，但只要認真落實稅務籌劃工作，就是對現(xiàn)有稅法的嚴格履行，同時也是對政府制定的相關法律的一種檢驗，因此，納稅者的納稅籌劃點出了稅制改革與稅法建設中有價值的信息，國家可以通過這些信息對法律法規(guī)進行更新和完善，促進我國稅制建設水平的提升。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅扣除項目的籌劃

1．增強成本費用的籌劃

（1）利用成本費用的可轉化性

房地產(chǎn)開發(fā)費用就是投資階段所需要發(fā)生的費用（管理費用、經(jīng)營費用、財務費用），但根據(jù)稅法規(guī)定這部分不能在稅前據(jù)實完全扣除，應該按一定標準扣除。如今，我國企業(yè)會計準則還沒有對期間費用和工程項目的開發(fā)費用進行嚴格的區(qū)分。因此，企業(yè)只有進行事前籌劃，利用稅法的邊緣規(guī)定，盡量將可以轉移的開發(fā)費用放入到開發(fā)成本中，這樣就能減少應稅所得額，以減少土地增值稅負擔。例如，企業(yè)管理過程中發(fā)生的人員工資、差旅費、辦公費、招待費用等都屬于期間費用，如果這些費用由房地產(chǎn)開發(fā)項目人員所發(fā)生的話，就可以分攤到開發(fā)成本中，并按規(guī)定予以扣除。這樣，期間費用的減少也就不會影響到房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除，雖然房地產(chǎn)開發(fā)的成本增加了，但降低了應稅增值額，所納入的土地增值稅也就相應減少了。

（2）利用費用均分進行籌劃

房地產(chǎn)的開發(fā)成本與當?shù)氐耐恋貎r格和經(jīng)濟發(fā)展情況有關很強的依賴關系，一些地區(qū)的房地產(chǎn)增值率高，有的則增值率低，這些不均勻的成本狀態(tài)會影響到企業(yè)的稅務籌劃。對于在幾個地方同時進行房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)來說，通?？梢岳觅M用均分的方式進行稅務籌劃，就是對實現(xiàn)的開發(fā)成本進行籌劃，平均費用分攤來抵銷增值額，這樣，就讓在不同地區(qū)開發(fā)的房地產(chǎn)的增值額大致相同，從而節(jié)省稅款。

2．利用“代收費用計價”的籌劃

根據(jù)我國財稅政策的相關規(guī)定，當房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動產(chǎn)時，代其他部門收取的城建配套費、維修基金等費用，都可以放入房價中，也可以單獨核算。如果將代收的費用計入房價，同時被購房者支付時，則代收費用計入房地產(chǎn)轉讓收人計稅，代收支付的費用可作為扣除項目予以扣除。如果代收費用沒有計入房價中，只是單獨收取，那就可以不作為轉讓房地產(chǎn)收入。雖然與單獨核算相比，并入房價核算對房產(chǎn)銷售沒有影響，但是代收費用的存在，并入房價核算在房產(chǎn)轉讓環(huán)節(jié)的扣除數(shù)比單獨核算更高，從而降低了房地產(chǎn)的增值率，減少土地增值稅。

3．采用合適的利息支出進行納稅籌劃

《土地增值稅暫行條例實施細則》中有規(guī)定，在財務費用中的利息支出，只要是可以按照轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤同時能提供金融機構證明的，可以據(jù)實扣除，但扣除金額不得高于同期貸款利率計算的金額，金額扣除用公式表示為：房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+（取得土地使用權所支付的地價款+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%。如果納稅人不能按照轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，又或者無法提供金融機構證明的，金額扣除用公式表示為：房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權所支付的地價款+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%。

所以，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所借用的金額過多，利息實際數(shù)就會大于取得土地使用權所支付的地價款加上房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%，金融機構就能為企業(yè)提供證明，根據(jù)第一種公式扣除利息，增加項目扣除金額，降低增值額，節(jié)省稅款。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身資金充沛，借款數(shù)額較小，其利息實際數(shù)小于地價款加上房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%。就能使用第二種扣除方法進行扣除，同樣有利于納稅人節(jié)省稅款。

4．靈活運用減免稅優(yōu)惠政策進行稅收籌劃

（1）利用合作建房優(yōu)惠政策

一些房地產(chǎn)企業(yè)有資金，但無土地，則可以與有土地而缺少資金成本的單位進行合作建房，共同參與房地產(chǎn)開發(fā)。這樣，雙方分得的房產(chǎn)都不用繳納土地增值稅，只需在在房屋銷售時納稅。這樣不僅降低了房地產(chǎn)的開發(fā)成本，還提高了競爭力，如果房地產(chǎn)有自己的土地，但資金不足，就可以與愿意購房的單位共同參與房地產(chǎn)開發(fā)，同樣可以達到以上效果。

（2）利用建造普通標準住宅的優(yōu)惠政策

企業(yè)在開展房地產(chǎn)增值稅籌劃的過程中，必須滿足一定條件，就是該項目的增值率要在超過并接近20%的比例幅度內(nèi)。只有按照這樣的方式調(diào)整銷售價格，才能適當降低收入，減少增值額；同時，我們也可以通過房地產(chǎn)開發(fā)成本增加的方式，如增加小區(qū)景觀支出、增加公共配套支出等，降低增值額，使增值率低于20%，達到免稅的目的，但采用這種方式時，建造普通標準住宅的增值額必須能夠單獨核算。

四、總結

在這里需要特別注意的是，納稅籌劃也是有成本的，房地產(chǎn)企業(yè)在獲得經(jīng)濟收益的同時，必然會因為籌劃稅務而產(chǎn)生另外一筆費用，因此，企業(yè)在進行稅務籌劃時，還必須按照成本原則進行，只有在發(fā)生的費用小于經(jīng)濟收益時，該項籌劃方案才是合理的。同時，一項成功的納稅籌劃是可以在多種稅收方案之間選擇的，不能認為稅負最輕的方案就是最優(yōu)的納稅籌劃方案。

參考文獻：

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[3]周菊萍.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新形勢下的納稅籌劃.審計與理財.2007.5.

篇9

關鍵字：房地產(chǎn)業(yè)；稅收；籌劃；策略探討；實例分析

摘 要：房地產(chǎn)業(yè)的風險大、投資大、周期長且業(yè)務繁雜，需要一個完善的體制對房地產(chǎn)業(yè)的投資人進行一定的保護。而稅收籌劃是企業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的一個重要組成部分，有效合理的稅收籌劃有利于企業(yè)進行合理的投資和經(jīng)營，并且在投資過程中，獲取更多的經(jīng)濟效益，尤其是稅收利益，提高企業(yè)的核心競爭力。本文就房地產(chǎn)業(yè)中的幾種稅務進行了稅收籌劃的探討。

關鍵字：房地產(chǎn)業(yè)；稅收；籌劃；策略探討；實例分析

自2001年中國加入世界貿(mào)易組織之后，經(jīng)濟又迎來了發(fā)展的高峰期，隨之而來的國家稅收改革步伐加快，在這種環(huán)境下，稅收籌劃工作也逐步發(fā)展開來，眾多企業(yè)也在逐漸成為法治市場競爭下的一員后開始重視企業(yè)的稅收籌劃工作。在諸多的競爭中，眾多企業(yè)都在力求以最少的成本獲取最大的利潤，稅收是成本的一部分，合理的稅收籌劃可以在有法律保護的基礎上，正當維護企業(yè)的經(jīng)濟利益，追求更多的經(jīng)濟盈利。

房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃屬于稅收籌劃的一個分支，是稅收籌劃在具體行業(yè)的具體應用。

一、 分析稅收與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展在國民經(jīng)濟中的地位

稅收是國家為實現(xiàn)其職能，憑借政治權力，按照法律規(guī)定，通過稅收工具強制地、無償?shù)卣魇諈⑴c國民收入和社會產(chǎn)品的分配和再分配取得財政收入的一種形式。雖然稅收是國家強制性收取，國民無償性的繳納固定的稅，不過稅收是國家“取之于民，用之于民”的重要見證。而且稅收是國家財政收入的重要的一部分，主要用于國防和經(jīng)濟的建設，國家公務員工資的發(fā)放，教育事業(yè)、環(huán)保事業(yè)等的投資，同時，稅收可以很好地調(diào)節(jié)市場經(jīng)濟，是防止通貨膨脹和通貨緊縮的重要手段，維護國家經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展。

房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權益。房地產(chǎn)本身具有多種性質(zhì)，如固定性、地域差異性、高效耐久性、保值、增值性等。目前在經(jīng)濟的大潮流下，國民對房屋的需求量要越來越多，對房屋的要求越來越高，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展順應這一要求，為國民的買房住房需要提供保證。同時據(jù)調(diào)查顯示，建筑行業(yè)占我國GDP總值的40%，近期顯示的房地產(chǎn)投資總額達到了18737億元，同比增加了34.6%，房地產(chǎn)業(yè)的稅收約占國民生產(chǎn)總值的10%，是我國財政稅收的重要貢獻者。

二、 為什么要做稅收籌劃

所謂稅收籌劃，是指納稅人在符合國家法律及稅收法規(guī)的前提下，按照稅收政策法規(guī)的導向，事前選擇稅收利益最大化的納稅方案處理自己的生產(chǎn)、經(jīng)營和投資、理財活動的一種企業(yè)籌劃行為。納稅人對經(jīng)濟收益有著本能的追求，稅收籌劃是他們應有的法律權利。在企業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展過程中，有利于企業(yè)選擇有效的經(jīng)濟行為以獲取更多的經(jīng)濟利益，有利于企業(yè)做出正確的投資經(jīng)營決策將稅收利益最大化，有利于企業(yè)尊法守法，始終得到法律的庇護，有利于國家國家落實稅收政策法規(guī)，增加國家財政收入，有利于相關行業(yè)，如稅收業(yè)，的長期發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)的利潤較大，相應的稅收任務就會加重，其涉及到的稅種繁多，印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、營業(yè)稅等12個稅種，足足占了所有稅種的50%，面對如此多的稅種，稅收負擔嚴重，由此看來，稅收籌劃顯得尤其重要。

三、如何做稅收籌劃及具體的籌劃案例淺析

房地產(chǎn)業(yè)當中所涉及到的稅收種類繁多，在籌劃過程中應該秉承稅收籌劃的三點原則：不違背稅收法律的原則，事前籌劃的原則，效率原則，進行相應的稅收籌劃。

在稅收籌劃之前，應該明確其目的，然后制定各方案。如，可以制定合理的房地產(chǎn)價格臨界點，根據(jù)建房的方式、土地的使用權進行籌劃，將銷售和裝修分開經(jīng)營，并且設立相應的公司等。而房地產(chǎn)業(yè)中涉及到的稅種也繁雜，下面將對營業(yè)稅、契稅、土地增值稅、土地使用稅和印花稅進行具體的探討分析。

（1）營業(yè)稅的籌劃。營業(yè)稅，是對在中國境內(nèi)提供應稅勞務、轉讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)的單位和個人，就其所取得的營業(yè)額征收的一種稅。營業(yè)稅的稅收基礎為營業(yè)額，稅率為5%。案例一：某房地產(chǎn)開發(fā)公司在做住房區(qū)促銷活動的時候推出了兩種營銷方案。方案一：凡在開盤日簽訂購房合同的客戶。均可以免交當年的物業(yè)管理費，并且附送冷暖空調(diào)一臺（市場價值千元左右）和外出旅游。這種優(yōu)惠項目吸引了不少客戶。據(jù)統(tǒng)計，在整個優(yōu)惠期間銷售住宅的實現(xiàn)銷售收入2000萬元，送出空調(diào)總價值12萬元。優(yōu)惠的物業(yè)管理費合計為4萬元。送出的旅游團票價值24萬元。方案二：公司采取折扣的方式，優(yōu)惠2%，直接送價值40萬元的折扣。在營銷稅中，這個案例是視同銷售情況。公司直接免除的物業(yè)管理費和贈送的空調(diào)、旅游票都應該和實務一起算視同銷售。因此在方案一計算營業(yè)稅的時候，要將所贈送的實物和勞務的價值加到房屋的銷售收入中，則公司應繳納的營業(yè)稅為（2000+40）×5%=102萬元。在方案二中公司將實物和服務優(yōu)惠的價值直接作為購房折扣，在成交價中抵減，則可以直接按折扣后的金額作為營業(yè)額。公司應繳納的營業(yè)稅為（2000-40）×5%=98萬元。對比就可以看出，方案二僅僅是修改了優(yōu)惠方式，造成的直接后果就是營業(yè)稅少了4萬元。營業(yè)稅的稅收基礎是營業(yè)額，因而在銷售的過程中可以采用不同種類的銷售方法，制定合理的銷售方案，像上述案例中的方案二，進而到達減少營業(yè)稅的目的。

（2）契稅的籌劃。契稅是以所有權發(fā)生轉移變動的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權承受人征收的一種財產(chǎn)稅。應繳稅范圍包括：土地使用權出售、贈與和交換，房屋買賣，房屋贈與，房屋交換等。其中稅收標準為不動產(chǎn)的價格，住宅房1.5%，土地使用權及商品房3%。案例二：某房地產(chǎn)公司A要將5000萬的物業(yè)資產(chǎn)轉移到控股的C公司名下。所有權的轉移需要繳納契稅，目前土地使用權的稅率為3%。則要繳納的契稅金額為5000×3%=150萬元。本例中A和C的投資方向不同。如果A公司采取新設立分公司的方法，而A公司原來的股東按股持有分公司的股份，就可免征契稅。契稅的納稅依據(jù)是所有權發(fā)生改變的不動產(chǎn)對象，因此可以優(yōu)化不動產(chǎn)在轉交過程中接受對象的性質(zhì)，盡量避免契稅直接收取的轉角對象類型，有時候換個方向，或許能夠達到免交契稅的要求。

（3）土地增值稅的籌劃。土地增值稅是對土地使用權轉讓及出售建筑物時所產(chǎn)生的價格增值量征收的稅種。土地價格增值額是指轉讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用等支出后的余額。土地增值稅實行四級超額累進稅率，例如增值額沒有超過扣除項目金額20%，免予征收土地增值稅，增值額未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，稅率為60%。 案例三：某房地產(chǎn)公司開發(fā)一可售面積為80000平方米住宅區(qū)，預計銷售均價為5000元。預計銷售總收入為40000萬元，繳納的營業(yè)稅為2000萬元.城市建設維護稅及教育費附加為200萬元，取得土地使用權費用和開發(fā)成本為24000萬元。方案一：直接按現(xiàn)狀開發(fā)銷售。其中可扣除項目金額為24000×（1+10% +20%）+2000+200=33400，增值額為40000-33400=6800，增值率為6800/33400=20.36%。應繳納的土地增值稅為6800×30%=2040萬元。方案二：加強小區(qū)綠化建設，預計投資500萬元，則可扣除項目金額（24000+500）*（1+10%+20%）+2000+200=34050，增值額為40000-34050=5950，此時的增值率為17.47%，由于沒有超過扣除項目金額的30%，因此可以免交增值稅。這樣既提高了小區(qū)的住宅質(zhì)量，同時賺的稅款1540萬元，一舉兩得。土地增值稅主要與扣除項目的金額有關，當你扣除金額多的時候，增值額就小，需要交納的增值稅相應就少，反之需要加納的增值稅就會增加，但是增值額也是最后收益的一部分，所以在項目籌算之處，就應該全盤考慮，采取恰當?shù)姆椒?，謀求最大的利益。

（4）企業(yè)所得稅的籌劃。企業(yè)所得稅是對我國內(nèi)資企業(yè)和經(jīng)營單位的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅，企業(yè)所得稅的征稅對象是納稅人取得的所得。包括銷售貨物所得、提供勞務所得、轉讓財產(chǎn)所得、股息紅利所得、利息所得、租金所得、特許權使用費所得、接受捐贈所得和其他所得。案例四：相關法律規(guī)定，如果企業(yè)所得稅的數(shù)額較大，一次性納稅確有難度，那么在經(jīng)主管稅務機關核準后，可以在不超過5個納稅年度的期間內(nèi)均勻計入各年度的應納稅所得額。從資金時間價值角度考慮，可以申請將所得遞延分配到5個以內(nèi)的納稅年度。 比如，如果某企業(yè)獲得捐贈款項200萬元，將其計到納稅所得額中，基本納稅率是25%，應該納稅50萬元。假如經(jīng)過稅務機關批準，企業(yè)將捐贈所得額200萬元均勻分配到以后5年納稅年度，則捐贈所得部分每年應納稅所得額為40萬元（200/5），每年只納所得稅10萬元，按4%年利率計算，5年現(xiàn)值為42萬元，節(jié)約8萬元。這樣，一方面減輕了企業(yè)的資金壓力，同時還獲得了資金的時間價值。從減免稅角度考慮，應該將可遞延所得集中到享受減免稅年度之中。企業(yè)也可根據(jù)實際情況分配1——5年進行納稅。

（5）印花稅的籌劃。印花稅是對經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中樹立、領受具有法律效力的憑證的行為所征收的一種稅。因采用在應稅憑證上粘貼印花稅票作為完稅的標志而得名。印花稅的納稅人包括在中國境內(nèi)書立、領受規(guī)定的經(jīng)濟憑證的企業(yè)、行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社會團體、其他單位、個體工商戶和其他個人。財產(chǎn)租賃合同的稅率是0.1%，財產(chǎn)轉移的稅率是0.05%。案例五：假設A房地產(chǎn)公司將一筆價款2000萬元的工程承包給B房地產(chǎn)公司，B公司又將其中800萬元的工程分包給C公司，500萬元的工程分包給D公司。則四個公司應納印花稅稅額分別為：

A公司應納印花稅：2000×0.05%=1萬元

B公司應納印花稅：2000×0.05%+800×0.05%+500×0.05%=1.65萬元

C公司應納印花稅：800×0.05%=0.4萬元

D公司應納印花稅：500×0.05%=0.25萬元

但是，如果A公司將800萬元的工程承包給C公司，500萬元的合同承包給D公司，然后剩下700萬元的合同承包給B公司，那么A、C、D公司需繳納的印花稅不變，而B公司的印花稅降為700*0.5%=0.35萬元，比原來節(jié)省了1.3萬元。

印花稅的籌劃有多重方法，較常用的有分開核算籌劃法、模糊金額籌劃法、減少流轉環(huán)節(jié)法，印花稅在計算的過程中，不同的經(jīng)濟項目的稅率是不盡相同的，如果沒有明確的項目記錄，將會自動按照最高稅率進行計算，而且，每進行一次流轉，或者說簽訂一次合同就得進行一次印花稅的繳納，因此，在確定房地產(chǎn)項目的過程中應該明確的記錄每一個項目的資金使用情況，并且盡量減少項目的流轉手續(xù)次數(shù)，以達到減少印花稅的目的。

四、結語

房地產(chǎn)業(yè)的稅收是國家財政收入的重要組成部分，稅收又是市場經(jīng)濟的重要調(diào)節(jié)手段，房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃工作顯得更為重要。本文，從房地產(chǎn)業(yè)和稅收籌劃自身的性質(zhì)和意義開始著筆，繼而提出了房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃的相關措施，并就其中的一些稅種進行了具體的稅收籌劃實例分析，從而更好地研究了稅收籌劃在房地產(chǎn)業(yè)中的運轉方向和策略方法。

客觀的說，稅收籌劃的發(fā)展有利于我國完善國家相關法律和制度，對企業(yè)進行一定力度的保障，同時也幫助企業(yè)追求更大的經(jīng)濟效益。由此，未來的稅收籌劃還將繼續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

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[3]《新稅制下房地產(chǎn)業(yè)納稅會計與納稅籌劃》.李明.中國市場出版社.2010.01.

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關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃 營業(yè)稅 土地增值稅 企業(yè)所得稅

一、 稅收籌劃的意義

稅收籌劃是指納稅人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，通過對籌資、投資和經(jīng)營活動精心謀劃和安排，以達到規(guī)避納稅風險，稅負相對最小化和經(jīng)濟利益最大化目的的管理活動。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投入資金多，經(jīng)營風險高，稅收籌劃應緊密聯(lián)系企業(yè)自身情況并嚴格依法進行，做到“合法、合理、全面、具體”，遵循合理性原則、效益性原則、超前性原則、適用性原則、具體情況具體分析原則，以實現(xiàn)減輕企業(yè)綜合稅負，實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化，獲取資金的時間價值，防范稅務風險，促進企業(yè)健康發(fā)展。

對每個企業(yè)而言，由于其開發(fā)項目的特點不同，則其納稅籌劃空間也不一樣。目前而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的重點稅種主要是營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。

二、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅稅收籌劃策略

1、代收費用納稅籌劃

《營業(yè)稅暫行條例》第五條規(guī)定：“納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)向對方收取的全部價款和價外費用”?！稜I業(yè)稅實施細則》第十三條規(guī)定，價外費用，包括收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他性質(zhì)的價外費用。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時，代收的價外費用，如代收煤氣初裝費、自來水水表費等費用中，除了代收的住房專項維修基金外，其他的應一并記入收入額，繳納營業(yè)稅。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過適當?shù)姆椒▉肀苊馊~納稅，根據(jù)國家稅務總局《關于營業(yè)稅若干問題的通知》第四條規(guī)定關于業(yè)的營業(yè)額為納稅人從事業(yè)務向委托方實際收取的報酬，可以設立或委托機構，如有關聯(lián)關系的物業(yè)公司收取代收費用，其營業(yè)稅的計稅依據(jù)按照實際收取的報酬額納稅。

2、向目標客戶銷售房產(chǎn)或土地使用權納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)向目標客戶銷售房產(chǎn)或土地使用權的，不妨采取先投資后轉讓股權的方式進行籌劃。這樣，可以在不增加購買者稅負的情況下，避免繳納不動產(chǎn)的營業(yè)稅。

根據(jù)財稅（2002）91號規(guī)定，納稅人以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔風險的行為，不征收營業(yè)稅。納稅人轉讓股權的，也不征收營業(yè)稅。

實際操作中要注意：交易雙方要簽訂投資合同，而且投資與股權轉讓之間必須有一個足夠長的時間間隔，否則，時間過短，會被稅務機關按實質(zhì)重于形式原則將該業(yè)務認定為銷售不動產(chǎn)。

3、銷售商品房促銷活動納稅籌劃

銷售商品房業(yè)務中要靈活選擇更優(yōu)的促銷活動來達到降低營業(yè)稅稅負目的，將贈送汽油費、旅游和物業(yè)費優(yōu)惠等實物贈送轉化為直接折扣。

若在銷售商品房同時贈送實物和勞務涉及營業(yè)稅的視同銷售，等于發(fā)生了混合銷售行為，故需要把贈送的實物和勞務的價值合并到房屋的銷售收入中去，一并繳納營業(yè)稅。如將直接折扣體現(xiàn)在開具的銷售發(fā)票中，由于是折扣銷售房產(chǎn)，根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第15條規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)是可以按照扣除折扣后的的價款作為計稅營業(yè)額的，可以少負擔一部分營業(yè)稅。

如某企業(yè)實現(xiàn)銷售收入100萬元，方案一：送出5000元加油卡和優(yōu)惠物業(yè)費5000元；方案二：公司采取1%折扣方式銷售，直接贈送1萬元折扣，且將折扣反映在同一張銷售發(fā)票上。方案一應納營業(yè)稅=（100+0.5+0.5）*5%=5.05萬元，方案二應納營業(yè)稅=（100-1）*5%=4.95萬元。這兩種不同方式的優(yōu)惠給顧客帶來的優(yōu)惠金額是相同的，但由于贈送實物轉化成直接折扣能夠為企業(yè)節(jié)省營業(yè)稅金0.1萬元。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃策略

1、 利用避稅臨界點進行稅收籌劃

按照《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。若增值額超過扣除項目金額的20%時，應就其全部增值額計稅。另外，稅法還規(guī)定，對于納稅人既建造普通標準住宅又做其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應當分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不適用這一免稅規(guī)定。根據(jù)上述規(guī)定可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應將普通標準住宅和其他房產(chǎn)分開核算。

設房地產(chǎn)銷售收入為X，設不含息建造成本為Y，可以推倒出（X-（1.3Y+0.055X））/（1.3Y+0.055X）=20%時，X=1.67024Y，即當增值率為20%時，銷售價格是建造成本的1.67024倍，當X〈1.67024Y時，增值率〈20%，根據(jù)稅法規(guī)定，免交土地增值稅。

故銷售房地產(chǎn)定價時，要特別注意，建造的普通標準住宅增值率處于20%臨界點左右時，企業(yè)更應加倍關注，此時可以通過降低銷售價格的方式使增值率控制在20%以內(nèi)，達到減稅作用。

另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以通過對開發(fā)成本的研究，適當增加開發(fā)項目的一些投入，例如加大對園林綠化的投入，提高住宅的配套設施標準等。這樣，既增加了開發(fā)成本和可扣除項目的金額，使之能夠達到適用優(yōu)惠的條件，同時又能使整個在建項目的環(huán)境更加優(yōu)美、配套更加完善，有利于促進房地產(chǎn)的銷售和企業(yè)的品牌建設。

2、 利用利息費用進行稅收籌劃

根據(jù)國稅函（2010）220號文件規(guī)定：（一）、財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。（二）、凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。

以上兩種扣除方法為企業(yè)進行稅收籌劃提供了一定的空間，企業(yè)應根據(jù)兩種方法計算出企業(yè)能進行的扣除金額，比較選擇出最利于企業(yè)的扣除方法。若企業(yè)主要依靠負債融資，利息費用占的比重較大，應提供金融機構貸款證明，將利息費用計入房地產(chǎn)開發(fā)費用據(jù)實扣除；若企業(yè)主要依靠權益籌集資金，利息很少，則可不計入應分擔的利息，按10%比例計算扣除。由于目前受國家宏觀調(diào)控政策影響，房地產(chǎn)貸款金額較小，如果貸款利息〈（取得土地使用權支付額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*5%，應選擇兩項合計數(shù)的10%計算扣除，以增加項目扣除數(shù)，減少增值額，從而減少土地增值稅。

3、選擇較好的建房方式進行稅收籌劃

土地增值稅的征稅范圍有兩條標準：首先，它的 征稅范圍是對轉讓土地使用權及其地上建筑物和附著物；其次，對未轉讓土地使用權、房產(chǎn)產(chǎn)權的行為不征稅。 對照征稅范圍，可以進行兩種建房方式的選擇，以達到不符合土地增值稅征稅范圍，不用繳納土地增值稅。

（1）、利用代建房行為進行籌劃。即房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權屬的轉移，其收入屬于勞務收入性質(zhì)，不屬于土地增值稅的征稅范圍。

（2）、利用合作建房進行籌劃。根據(jù)稅法規(guī)定，對于一方提供土地，一方提供資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。應充分利用此項優(yōu)惠政策，降低企業(yè)成本，增加企業(yè)效益。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)企業(yè)所得稅稅收籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于具有生產(chǎn)周期長、投資數(shù)額大、項目滾動開發(fā)、市場風險不確定等特點，因此房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的核算辦法較其他類型企業(yè)差別較大，即對開發(fā)產(chǎn)品區(qū)分完工與未完工階段，對屬于已經(jīng)完工的開發(fā)產(chǎn)品，按照實際毛利率計算繳納企業(yè)所得稅；對未完工的開發(fā)產(chǎn)品，應按預計計稅毛利率計算應繳納的企業(yè)所得稅。

根據(jù)國稅發(fā)（2009）31號文第三條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的應視為已經(jīng)完工：一是開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案；二是開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)投入使用；三市開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)取得了初始產(chǎn)權證明。

由于現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實際平均毛利率一般均高于預計計稅毛利率，因此合理推遲完工收入確認時間，可以獲得資金時間價值，緩解資金緊張問題。因此要從企業(yè)整體角度統(tǒng)籌設計所得稅納稅籌劃方案，包括設計工程具體完工時間，何時將工程竣工證明材料報房地產(chǎn)管理部門備案、何時辦理竣工結算等。

1、 合理推遲工程竣工和交房手續(xù)時間

例如項目實體已經(jīng)于2011年3月份完工，此時仍處于2010年企業(yè)所得稅匯算清繳期，如果是在2011年5月前辦理竣工備案及交房手續(xù)，則企業(yè)就需在2011年5月末2010年匯算清繳期內(nèi)確認完工收入，并對實際銷售毛利率與預計計稅毛利率之間差額進行調(diào)整，當實際銷售毛利率大于預計計稅毛利率時，進行調(diào)整并繳納企業(yè)所得稅。如果將竣工備案及交房手續(xù)安排在2011年5月份之后，即2010年匯算清繳期結束后進行，則就將完工年度由2010年變?yōu)?011年，就可以在2011年企業(yè)所得稅匯繳期結束即2012年5月前，確認完工收入，并繳納因實際銷售毛利率大于預計計稅毛利率調(diào)整繳納的企業(yè)所得稅。這樣，企業(yè)合法地把推遲繳納的稅款巧借為無息貸款，充分提高了資金使用效率。

2、 合理推遲工程結算時間

根據(jù)國稅發(fā)（2009）31號文第三十二條規(guī)定：出包工程未最終辦理結算而未取得全額發(fā)票的，在證明材料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。

例如結算期臨近2010年企業(yè)所得稅匯算清繳期，可以適當推遲工程結算時間至2010年匯算清繳期結束，即2011年5月以后。這樣企業(yè)可以將按照合同總額10%以內(nèi)預提的工程成本保持到次年企業(yè)所得稅匯算清繳結束前，在下一年度匯繳期再對已預提的工程成本仍沒有取得發(fā)票的部分進行調(diào)增應納稅所得額處理，繳納企業(yè)所得稅，使調(diào)增企業(yè)所得稅向后遞延了一個年度，為企業(yè)取得了資金的時間價值。

參考文獻：

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[2]、胡俊坤：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅籌劃的六大策略.《注冊稅務師》，2011.6

[3]、劉玉章：房地產(chǎn)企業(yè)財稅操作技巧